РАЗВИТИЕ ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ ГОРОДА БАРНАУЛА

В последнее время в России и, в частности, в Сибири прекращают свою работу многие предприятия. Так, по причине миллиардных долгов, признаны банкротами «Новосибирский металлургический завод имени Кузьмина» и «Новосибирский мелькомбинат №1». В сложной ситуации вследствие нестабильности цен на угольную продукцию находятся предприятия Кузбасса. В Красноярске из-за «программы оптимизации затрат» не работает производитель знаменитых «Енисеев» – «Красноярский завод комбайнов» и комплекс, выпускающий машины для лесозаготовки – «Краслесмаш».

Проблемы с развитием производства есть и в Алтайском крае. Под наблюдением по делу о банкротстве находится «Сибэнергомаш». При рекордных ежегодных урожаях свеклы стоит без работы «Бийский сахарный завод». В Барнауле на «Заводе алюминиевого литья» введена первая стадия банкротства.

Тем не менее, есть и положительные моменты. В нашем регионе реализуется масштабный проект по строительству свиноводческого комплекса. На развитие химического производства в Яровом потрачено более 3 миллиардов рублей. В Бийске на олеумном заводе запущено новое оборудование. На ТЭЦ-2 в городе Барнауле проводится модернизация.

Причины закрытия предприятий разнообразны, в каждой из них необходимо разбираться отдельно, но все же можно выделить ряд типичных проблем:

1.   Неэффективное управление, связанное с бесплатной приватизацией предприятий.

2.   Деструктивная деятельность конкурентов.

3.        Моральное старение продукции и отсутствие средств, необходимых на реконструкцию и перепрофилирование производства, закредитованность.

В данной работе мы изучили зарубежный и российский опыт развития заводских территорий с тем, чтобы предложить наиболее интересные решения в сфере организации производственной деятельности.

Как «оживить» предприятия и заставить их вновь приносить доход? Выход есть – редевелопмент.

Редевелопмент – это процесс вторичного, комплексного развития территории, заключающийся в преобразовании имеющихся на территории объектов недвижимости в совершенно новые (часто с изменением их функционального назначения).

Целью редевелопмента является привлечение инвестиций для преодоления тенденции упадка, создание рабочих мест, оживление бизнеса, восстановление и развитие жилищно-коммунального и производственного секторов, развитие эффективной системы социального обеспечения населения и сервисных услуг.

Программа редевелопмента активно используется во всѐм мире для развития нерационально используемых территорий и включает в себя проведение необходимых работ по еѐ застройке, реконструкции и восстановлению, включая жильѐ, коммерцию, промышленность, торговлю и другое [1].

За рубежом трансформация промышленных территорий идет следующими путями (Рисунок 1).

Наиболее часто используемым является путь частичного или полного перепрофилирования территории. Старые неработающие заводы и фабрики преобразуются в популярные для города объекты: музеи, картинные галереи, творческие кластеры. Примером может служить «Музей современного искусства» в Шанхае или галерея «Тейт Модерн» в Лондоне, образованные на базе электростанции. Элеваторы и водонапорные башни трансформируются в отели (Mövenpick, Гамбург), гостиницы, общежития (общежитие Грюнерлѐкка, Осло).

Одним из вариантов реконструкции промышленных сооружений без  их абсолютного сноса являются

лофты. На Западе так называют жилые помещения, переоборудованные на базе старых индустриальных зданий – производственных или складских пространств с высокими потолками и сохранением основных конструкций. Внутреннее пространство лофта представляет собой единый объем за исключением изолированных подсобных помещений и санузлов. Примерами европейских лофтов, существующих в формате культурных центров, сдающих часть своих помещений под офисы, шоу-румы, рестораны, ателье, танцевальные студии и т.д., являются CABLE FACTORY в Хельсинки, MELKWEG в Амстердаме, TEA FACTORY в Лондоне,  SUPERSTUDIO в Милане.

Для нас промышленная зона – территория, которая уродует город, где всем неудобно работать и куда страшно войти. А зарубежные компании привыкли размещать свои производства, склады и офисы в индустриальных парках (так называется современный стандарт промышленной недвижимости).

Промышленно-индустриальный парк – это комплекс зданий, сооружений, коммуникаций, расположенных на едином  земельном участке и обеспеченных  всей инфраструктурой, необходимой для ведения производственной деятельности компаний-совладельцев и арендаторов.

Преимущество индустриального парка – концентрация в одном месте производства, офиса и склада, которая существенно снижает затраты арендатора. Размещение в нем снимает две заботы – финансовый риск и существенные затраты на новое строительство.

Будущее этого формата весьма перспективно. Фирма IRI, которая реализует проекты парков по всей Европе, имеет планы приобретения и разработки дополнительных участков в России (Санкт-Петербурге, Ростове, Самаре, Екатеринбурге и Новосибирске).

Реабилитация промышленных территорий актуальна для России. Ее необходимость диктуется новыми требованиями к качеству городской среды, связанными с развитием новых технологий, ростом доходов населения и изменением его потребностей.

В нашей стране идея вывода промышленных предприятий и перепрофилирования их территорий зародилась еще в 1980-е годы. Постановлением Совета Министров СССР было запрещено строительство крупных промышленных предприятий в Москве, Ленинграде, Свердловске, Казани, Красноярске. Производственные мощности предполагалось перенести в средние и малые города. Это позволило бы улучшить экологию, снизив выбросы промышленного производства в окружающую среду и освободить территорию под рекреационно-культурные зоны. Крупные города должны были стать научно-исследовательскими и образовательными центрами, приобрести постиндустриальный характер.  В связи  с  распадом СССР процесс вывода промышленных зон в прежнем, социальном смысле, прекратился [3].

Сегодня крупнейшие промышленные центры в России проводят очень взвешенную и осторожную политику в сфере редевелопмента, поскольку у него есть множество проблем, которые отражаются на скорости реализации проектов развития промышленной территории и их стоимости.

Главная проблема – разница интересов сторон (собственника, девелопера, инвестора, муниципалитета, горожан). Инвестор стремится максимально быстро получить права на площадку, объекты и начать строительство; собственник желает запустить необходимые мощности на новой площадке и только после этого передать права на старый объект – одновременно удовлетворить эти потребности крайне сложно.

Кроме того, потенциальных инвесторов волнуют градостроительные ограничения и функциональное назначение территории. Согласно Генплану территория под промышленными объектами, в большинстве случаев, предполагает строительство только производственных или общественно-деловых объектов. А инвесторов, несущих серьезные затраты на развитие предприятия, интересует быстрый возврат инвестиций, который могут обеспечить только проекты по возведению жилья.

Возможный выход из сложившейся ситуации – возрождение Агентства Развития Территорий (АРТ) [2], которое бы взяло на себя функцию посредника между государством и бизнесом, собирало бы от инвесторов информацию об их интересах и проблемах в сфере редевелопмента, общалось с промышленным площадками и составляло план развития городских территорий.

Несмотря на проблемы, в стране уже есть первые результаты трансформации промышленных зон. В Москве на месте ангаров появилась «АRТ-Стрелка» - место проведения культурных мероприятий; дизайн-центр ARTPLAY, который возник на месте фабрики «Красная роза»; дизайн - завод «Флакон» на территории завода Хрустальный. В Санкт- Петербурге на территории Выборгской стороны запущено около 30 инвестиционных проектов по строительству бизнес-центров, гостиниц, жилых домов, автосалонов.

Изменения коснулись и города Барнаула. «Барнаульский аппаратурно-механический завод» из центральной части города переехал на территорию «Алтайский завод агрегатов», а на его месте планируется строительство торгово-развлекательного центра.  Многие  предприятия (ООО «Завод механических прессов», ОАО «Барнаултрансмаш», ОАО «Барнаульский вагоноремонтный завод») сдают свободные площади (от сотни квадратных метров до нескольких тысяч) в аренду под склады, офисы, торговые площади. Арендная ставка находится в районе 100 рублей за квадратный метр в месяц.

Осуществляется также частичное перепрофилирование производств. Но, темпы развития, ограничены недостатком ресурсов для реконструкции. И все же процесс заполнения свободных площадей медленно идет. Особенно заметно развитие Власихинского промузла. Там есть примеры освоения выпуска современной, востребованной рынком продукции.

Западная практика в вопросе редевелопмента промышленных зон [4] существенно отличается от российской. Имеющиеся отличия представлены в Табл.1.

Таблица 1 

Анализ практики редевелопмента

Зарубежная практика	Российская практика
Причины редевелопмента
Территорией начинают заниматься потому, что заброшенные, нерентабельные объекты недвижимости перестают приносить доходы (а налог от недвижимости — основной источник дохода для местного бюджета)	Территорией начинают заниматься из-за нехватки городских территорий под строительство
Управление процессом
Город          стимулирует          редевелоперскую деятельность с помощью льготного налогообложения участников или предоставления каких-то других преференций. Городские власти создают редевелоперское агентство, которое разрабатывает и согласовывает план проекта и на определенное время получает полномочия в части его реализации. Исполнением проекта занимается нанимаемый девелопер. Многие здания сносятся для возведения более современных или больших по размеру. Предприятия сферы услуг (избыточные или вредные для города, по мнению агентства) выкупаются и упраздняются либо переносятся на другую территорию.	Российский редевелопмент — это редевелопмент снизу. Компания сначала выкупает производство, потом полностью или частично перепрофилирует его, получает у города исходно-разрешительную документацию на новый проект и осваивает территорию по новому плану. Часть подобных проектов город отдает в руки бизнеса через конкурсы. Однако вхождение на участок путем победы на конкурсе в основном прерогатива крупных и опытных застройщиков. Небольшим компаниям,       видящим       перспективы       в редевелопменте конкретного участка, проще выкупать занимающее данный участок предприятие у его владельцев.

На примере отечественного и зарубежного опыта можно выделить несколько направлений реновации промышленных зданий и их территорий (Рисунок 2).

К сожалению, не все проекты преобразования промышленных территорий, приведенные нами, можно реализовать в городе Барнауле. Музеи и творческие кластеры, вряд ли будут пользоваться популярностью у инвесторов. Отели, гостиницы, лофты не пройдут по строительным нормам, так как наши климатические условия отличаются от европейских. Поэтому наиболее прибыльным проектом для нашего города могут стать торговые и логистические центры, индустриальные парки.

С целью реализации идей необходимо разработать программу редевелопмента промышленных территорий города Барнаула, в основе которой должен лежать механизм государственно-частного партнерства.

 

Список литературы

1.      Быстров П.Н., Закиров Р.С. К вопросу о редевелопменте промышленных территорий в центральной части города [Текст] / П.Н. Быстров, Р.С. Закиров // Известия Казанского государственного архитектурно- строительного университета. – 2006. - №1. – С. 59-61.

2.      Вялкин А.Г. Агентство по развитию территорий – ключевое звено инвестиционного маркетинга региона [Текст] / А.Г. Вялкин // Маркетинг в России и за рубежом. – 2010. - №1.

3.      Демидова Е.В. Понятие и опыт трансформации промышленных пространств в российских и зарубежных городах [Электронный ресурс] / Е.В. Демидова.  – Мульти Медиа Журнал. – 2010. – Режим доступа: http://mmj.ru/economics.

4.      Крол Н. Особенности национального редевелопмента [Текст] / Н. Крол // Аналитический журнал СНИП (Строительство. Недвижимость. Инвестиции. Проекты). – 2007. - №8.