Новости
09.05.2023
с Днём Победы!
07.03.2023
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2023
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

К ПРОБЛЕМАМ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

Авторы:
Город:
Набережные Челны
ВУЗ:
Дата:
26 мая 2018г.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ), уступка одной из сторон договора долевого строительства прав требований по договору будет возможна только в том случае, если была осуществлена оплата цены данного договора.

Также согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), уступка прав требования возможна в случае одновременного перевода долга на нового участника долевого строительства с проверкой наличия полной оплаты, которую должен осуществить цедент.

Однако при заключении договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья могут возникнуть определенные сложности, которые мы рассмотрим далее.

К примеру, может возникнуть ситуация, при которой договор долевого участия был заключен на несколько квартир, а оплата застройщику произведена частично. Определение осуществления оплаты именно по тому объекту, по которому приобретаются права представляется сложной задачей. В условиях самого договора долевого участия могут быть определены правила, согласно которым номера квартир указываются в платежных поручениях или иных документах. Застройщик обязан предоставить документ, подтверждающий факт произведенной оплаты. В документе обязательно должна быть указана именно та квартира, права на которую приобретаются на момент заключения договора уступки. Необходимо также наличие пункта о существовании права инвестора на уступку прав по договору. В иных случаях могут возникнуть разного рода проблемы и конфликты. Например, застройщик может заявить, что на момент уступки платежи по основному договору не были оплачены. В таком случае уступка возможна лишь с переводом долга.

Крайне редко встречается ситуация, когда застройщик отказывает дольщику в уступке прав требования. Возможна ситуация, когда застройщик может отказать дольщику в переводе прав и обязанностей на другое лицо. Хотя в том случае, если все требования, установленные законодательством, соблюдены, оснований для такого отказа нет. В случае отказа застройщика можно добиться переоформления прав в судебном порядке. Естественно, что при переоформлении прав дольщикам следует быть особо внимательными и осторожными. На практике очень часто возникают проблемы с передачей помещений неким третьим лицам («двойные продажи»). Такие проблемы актуальны и по сегодняшний день.

Cоглашение об уступке права требования в обязательном порядке должно пройти государственную регистрацию, и до момента окончания регистрации внесение платежей по данному соглашению невозможно, за исключением некоторых случаев. Так, к примеру, если одна из сторон будет требовать оплаты, договор может содержать в себе условие о задатке. Его суть будет состоять в том, что проводимый до регистрации уступки права требования платеж будет являться задатком в качестве обеспечения обязательств цедента по дальнейшей регистрации данного соглашения. Следует указывать срок, по которому произойдет возврат денежных средств при обстоятельствах, когда по тем или иным причинам соглашение об уступке права требования в установленный срок не пройдет регистрацию.

Гражданин, участвующий в долевом строительстве, может осуществить уступку права требования по договору долевого участия в строительстве жилья с момента его государственной регистрации и до момента, когда сторонами будет подписан передаточный акт или же иной документ, свидетельствующий о передаче объекта долевого строительства.

Одной из самых важных проблем, которая возникает у сторон договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве - это порядок, по которому осуществляются денежные расчеты. На данный момент огромное количество квартир, которые находятся в строящихся домах, покупаются для последующей перепродажи по договору уступки на завершающем этапе строительства, и соответственно, получения прибыли от такой продажи.

В том случае, если произойдет неисполнение своих обязательств со стороны застройщика, к нему могут быть применены соответствующие санкции, размер которых будет рассчитываться исходя из суммы договора долевого участия в строительстве жилья.

Цессионарий не может предъявить претензии к цеденту, поскольку последний по закону отвечает только за передачу прав требования. По Федеральному закону № 214-ФЗ, как уже было отмечено ранее, договор долевого участия в строительстве жилья сначала регистрируется, а только потом уплачиваются денежные средства. Если по неоплаченному, но зарегистрированному договору уступить права требования, то такие права требования при определенных условиях, установленных действующим законодательством, можно считать недействительными.

Новый кредитор вместе с приобретением права требования, принимает на себя и имеющиеся у прежнего участника долговые обязательства (в случае их наличия).

Достаточно часто встречается практика предоставления застройщиком рассрочки оплаты договора долевого участия в строительстве жилья. Стоит иметь ввиду, что цена договора уступки права требования в таком случае будет зависеть от неоплаченной застройщику части взносов по рассрочке.

Согласие застройщика при переводе долга обязательно. Если договор не соответствует указанным требованиям, то он может быть признан недействительным судом.

В договоре может быть предусмотрена как полная единовременная оплата взноса, так и оплата в рассрочку. В том случае, если взнос до конца не произведен, а у участника долевого строительства по каким -    то причинам возникла необходимость выйти из этого договора, то передача прав по такому договору возможна только с передачей обязанности по оплате, то есть с переводом долга. В таких случаях заключается договор о передаче долга. Данный договор можно заключить только с согласия застройщика, Затем одновременно заключаются договоры об уступке права требования и о переводе долга. Новый участник долевого строительства получает права требования по той части долевого взноса, который уже оплачен, и обязуется произвести полную оплату взноса. В том случае если взнос полностью оплачен, то согласие застройщика не требуется.

Таким образом, в том случае, если цена по договору уступки незначительно отличается от цены по договору долевого участия или равна ей и прошло более полугода с момента заключения договора долевого участия не спешите с оформлением сделки. Стоит проверить, не является ли застройщик на стадии банкротства, не является ли объект долгостроем, не имеется ли проблем с коммуникациями или других существенных проблем. О проблемах подобного рода могут свидетельствовать массовые продажи квартир в данном доме.

Список источников и литературы

 

1         Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ [в ред. от 18.04.2018 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5.

2    Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ [в ред. от 31.12.2017 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1 (ч.1) . – Ст. 40.

3      Бычков А.И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. – М.: Инфотропик Медиа. – 2016. – 316 с.

4     Бандо М.В. Частное право. Преодолевая испытания. К 60 - летию Б.М. Гонгало / Р.Б. Брюхов, Н.Г. Валеева и др. – М.: Статут. – 2016. – 256 с.

5         Панова А.С. Гражданское право. Часть вторая : учебник / отв.ред., Ж.Н. Бородина. – М. : Изд-во «Познание» Института экономики, управления и права. – 2014. – 576 с.