Новости
09.05.2023
с Днём Победы!
07.03.2023
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2023
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Авторы:
Город:
Ульяновск
ВУЗ:
Дата:
21 февраля 2020г.

Недвижимое имущество (недвижимость) – составляющая часть из краеугольных институтов цивилистики, гражданского оборота, товарного рынка. Исходя из основной классификации предметов в гражданском праве выходит: что недвижимые вещи всегда находятся территориально в одном и том же месте, имеют свои характерные особенности, являются делимыми и незаменимыми. Одновременно с этим, с точки зрения права, недвижимость –обособленная категория, которой приемлем строго субъективный характер.(6)

Обратимся к понятийному аппарату, регламентированному нормами ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым предметам (недвижимое имущество, недвижимость) имеют отношение земельные участки, участки недр и все, что неразрывно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без нанесения несоразмерного ущерба их свойствам невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незаконченного строительства. К недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда




внутреннего плавания, космические объекты, которые также требуют государственной регистрации. По закону к недвижимым вещам относят в определенных случаях и иное имущество».(4)

Вытекающая из определения недвижимости, особенность: законодатель делит недвижимость на два

типа: вещи, недвижимые в силу их природы, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона, т.е. вещи, недвижимость которых установлена законом. Так же, вещи, недвижимые в силу их физической природы, делятся на определенные подкатегории:

а) земельные участки; б) участки недр земли;

в) объекты, неразрывно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).

В.В. Витрянский отмечает, что с точки зрения Гражданского кодекса РФ утвержденное понятие

«недвижимая вещь» (недвижимое имущество), повествует не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех различных категориях недвижимости:

- недвижимость своим физическим свойствам: земельные участки, недра земли;

-   недвижимые вещи по признаку постоянной физической и юридической связи с землей;

-   недвижимость, определенная законодательством: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

-        недвижимость,  определенная  другими  законами:  предприятия,    организации,  используемые   в

предпринимательской деятельности, состоящие из  движимых и недвижимых предметов деятельности, применение которого возможно для одной хозяйственной цели; жилые помещения; недостроенные объекты.(2)

Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» в отечественном правоведении зародились после того, как в России появился обширный поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О наследии имений» приводится определение недвижимости путем перечисления их классификации: «родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов и лавок».(3) Такое определение, как указал профессор Г.Ф. Шершеневич, полностью заменил разнообразные понятия, которыми называлась земельная собственность и строящаяся на ней недвижимость(7).

В период правления Екатерины II возникла децентрализация процедуры установления  прав на недвижимость. Такой процесс как совершенствование крепостных актов лежал на определениях учреждения крепостных дел, образовавшиеся при уездных судах. Была разработана специальная процедура регистрации владения недвижимостью, о чем писались законодательные акты, необходимые для укрепления вещных прав.

К XIX в. в России стали усиленно разрабатываться идеи перестройки правового регулирования гражданского оборота. Под начальством М.М. Сперанского разрабатывался проект Гражданского уложения 1810 г., основной из идей которого было положение о том, что главное важнейшее право на землю выступает право собственности на землю, а права на помещение, стоявшее на этой земле являются вторичными. К сожалению, данный законопроект по целому ряду причин как объективного, так и субъективного характера не было принято.

Термин «договор» используется в нескольких смыслах: как юридический факт (сделка), как правоотношение и как документ.

Содержание договора также может быть истолковано трояко: как содержание правоотношения, т.е. совокупность прав и участников; как содержание сделки, т.е. совокупность всех ее условий; как содержание документа.

Данная позиция встречает возражение в научной литературе. Так, Брагинский М.И. считает, что

«договоры в их качестве сделки, не отличаясь от других юридических фактов, не имеют содержания. Им обладает только возникшее из договора - сделки договорное правоотношение. При этом, как и в любом другом правоотношении, содержание договора составляют взаимные права и обязанности контрагентов»(1).

Вторая позиция состоит в том, что содержанием договора называют совокупность его условий, определяющих состав подлежащих совершению сторонами действий, требования к порядку и срокам их выполнения.

Итак, договор состоит из определенной совокупности условий, которые определяют права и обязанности сторон. Совокупность этих условий и называется содержанием договора. Стороны и существенные условия договора будут раскрыты в следующих параграфах.




По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель - принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег». Купля-продажа относится к поименованным в Гражданском кодексе договорам и является одним из важнейших институтов гражданского права.

Правовые нормы, которые изначально регулировали только куплю-продажу, со временем приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Договор купли- продажи является двусторонним, возмездным типовым договором. Стоит отметить, что К.П. Победоносцев, который, полагал, что купля-продажа - это не договор, а действие, которым одна сторона продает другой вещь за некоторую цену.(7)

Приобретая вещь в собственность, покупатель платит продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям.

Договор купли-продажи недвижимости является видом договора купли-продажи. Особенностью

правового регулирования отдельных видов договора является то, что в ряде случаев законодатель допускает возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли-продажи правил, регулирующих другие виды договора купли - продажи. Так, правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия.

В соответствии с российским законодательством по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (5). Следовательно, квалифицирующим признаком данного вида договора является специфика его предмета – недвижимое имущество.

При заключении договора купли-продажи недвижимости, как и в других отчуждаемых сделках, момент заключения договора не совпадает с момента перехода прав собственности на нее. Согласно п.2 ст.223 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или)пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами(продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной.

Продавец и покупатель, приходятся по договору субъектами права, которые по собственному желанию вступают в договорные отношения. Какое-либо давление к заключению договора не допустимо. Продавцом может быть собственник вещи, субъект права управления или права хозяйственного ведения, которые осуществляюсь свою деятельность самостоятельно или через законного представителя.

Существует одно исключение из данного правила - продажа имущества по судебному решению, происходит не законным владельцем, а уполномоченным представителем соответствующих государственных органов.

Сторонами являются как физические, так и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации). Исключением является то, что продавцами недвижимости не могут быть частные учреждения в отношении недвижимого имущества, имеющего законного правообладателя или приобретенного этими учреждениями за счет государства (ст. 298 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости определяется регламентом правоспособности и видом принадлежащих им конкретных прав на недвижимое имущество.

Сделки могут быть заключены в устной или письменной форме (простая письменная и нотариальная). Простая письменная форма сделок является одним из словесных способов волеизъявления.(4)

Совершение большей части сделок происходит в письменной форме, поскольку данная форма способствует более точному формулированию основных условий сделки, что позволяет избежать неясности и неконкретности.

Требования, указанные в едином документе, выступают в качестве некого способа защиты интересов самих участников договора, поскольку единый документ позволяет установить действительную волю сторон и отразить содержание договора.

Главной обязанностью продавца является передача недвижимости на определенный срок. Исполнение срока обязанностей по передаче имущества устанавливается в договоре. Если срок в договоре не установлен, то обязательство должно быть исполнено продавцом в разумный срок после заключения договора.

В свою очередь у покупателя есть следующие обязанности:

1)         обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество;

2)         зарегистрировать переход права собственности на имущество;

3)        обязанность оплатить купленное имущество;

4)        известить продавца о ненадлежащем исполнении договора;

5)        обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).

Расторжение договора - это наиболее распространенный случай прекращения договора. ГК РФ прекращение действия договора выражает двумя понятиями. Во-первых, это в силу п. 2 ст. 450 «расторжение договора». Во-вторых – «отказ от исполнения договора» или «отказ от договора». Это положения п. 3 ст. 450 и п. 1 ст. 699 ГК РФ соответственно. Эти термины рассматриваются, в подавляющем большинстве случаев, как синонимы.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются. В силу этого, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его не заключенным или недействительным.

Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны быть исключены при его заключении, таким образом, недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Расторжение договора может происходить в  том случаи, если договор был заключен или он является действительным.

Расторжение может осуществляться по требованию одной из них или по воле двух сторон, в силу п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ. Расторжение договора по соглашению обеих сторон является двухсторонней сделкой, направленной на прекращение возникших из договора прав и обязанностей. Такую формулировку определяют пункты 3 и 2 ст. 154 и ст. 453 ГК РФ соответственно. Согласно пункту 2 статьи 432 и пункту 1 статьи 452 ГК РФ, по соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора.

На основании судебного решения, договор, может быть, расторгнут против воли сторон. В соответствии с пунктом 2  статьи 450 ГК РФ, при расторжении договора продажи недвижимости, для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, которое представляется в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

 

Список литературы

 

1.        Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2011. С. 77.

2.        Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства. Промежуточные итоги. М.: Статут 2018. С. 194.

3.        Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д: Феникс, 1995. С. 488.

4.        Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 26 июля 2019 г. N 230-ФЗ) // Российская газета. – 08.12.1994. - № 238-239.

5.        Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 26 июля 2019 г. N 230-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - N 5.

6.        Дарков А.А. Недвижимость как объект гражданского права в условиях реформирования гражданского законодательства // Закон и право. 2019. № 8. С. 40.

7.        Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995 С. 98.