22 апреля 2017г.
На современном этапе развития экономики рынок коммерческой недвижимости занимает не последнее место даже для такого промышленного региона как Республика Башкортостан. Рынок коммерческой недвижимости Уфы характеризуется на данный момент периодом стагнации. Происходит реструктуризация рынка, выявились «слабые места» в послекризисный период. Необходимо проанализировать нынешнее состояние рынка и основные намечающиеся тенденции в этой отрасли.
Актуальность этой темы определяется важной ролью рынка коммерческой недвижимости в формировании бюджета региона и развитии малого и среднего предпринимательства.
Для Республики Башкортостан характерны следующие особенности: выгодное географическое положение, богатая минерально-сырьевая база, уникальные природные ресурсы для рекреационного использования, высокий уровень научно-технологического потенциала, мощный промышленный потенциал, развитая финансовая инфраструктура, высокий уровень развития малого и среднего предпринимательства, высокий уровень платежеспособного спроса населения республики, эффективная система всесторонней государственной поддержки инвестиционной деятельности, активная внешнеэкономическая деятельность. Эти особенности наделяют регион инвестиционной привлекательностью и создают предпосылки для дальнейшего экономического развития региона.
2 декабря 2016 года международное рейтинговое агентство «Fitch Ratings» подтвердило кредитный рейтинг Республики Башкортостан по международной шкале на уровне «ВВВ-», улучшив прогноз на «Стабильный». Одновременно агентством подтвержден рейтинг региона по национальной шкале «АА+», прогноз «Стабильный»[1].
Долгосрочный кредитный рейтинг Республики Башкортостан подтвержден на уровне «Ва2», прогноз изменен с «Негативного» на «Стабильный». Решение вынесено 20 февраля 2017 года международным рейтинговым агентством Moody’s Investors Service[2].
Таким образом, на сегодняшний день Республика Башкортостан имеет кредитный рейтинг на одном уровне с Республикой Татарстан, Ханты-Мансийским автономным округом и Московской областью.
В целом по оценке Министерства экономического развития Республики Башкортостан темп роста валового регионального продукта оценен на уровне 100,5% при 98,6% годом ранее. Объем республиканского валового регионального продукта по итогам года оценивается в 1388,9 млрд. рублей[3]. Все это характеризует данный регион как регион с высоким потенциалом экономического развития, однако на рынке коммерческой недвижимости есть ряд негативных тенденций.
Региональный рынок коммерческой недвижимости включает в себя офисные помещения, торговую и складскую недвижимость, гостиничный сектор и производственные помещения. По каждому из секторов наблюдаются свои тенденции, рассмотрим каждый сегмент в отдельности.
Торговая недвижимость. Торговая недвижимость обычно представлена несколькими форматами, а именно торговые центры (отдельное здание, подразумевают развитую инфраструктуру), стрит-ритейл (торговые помещения, расположенные на первых этажах домов, имеющие вход с улицы и витрины), и иными магазинами.
Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями в Уфе по данным агентства Knight Frank Research за 1 полугодие 2016 составляет 413 кв.м/1000 человек [4], этот показатель значительно выше, чем во многих городах России, для сравнения в Москве эта цифра составляет 444 кв.м. Основные крупные торговые центры Уфы уже построены и открыты, или находятся в стадии частичного открытия, новых объектов до 2019 года не прогнозируется (объект ТК «М7 МОЛЛ» пока в стадии заморозки). В зависимости от посещаемости объекта и его заполненности некоторые торговые центры откорректировали арендные ставки. Факторами, влияющими на спрос для этого сегмента, являются посещаемость торгового центра, вместимость парковки, качество торговых площадей, арендная ставка.
Что касается иных магазинов и стрит-ритейла, последние два года наблюдается резкое падение спроса на стрит-ритейл, переход арендаторов этого формата в торговые центры. При этом долгое время арендодатели не снижали арендные ставки на эти объекты, в связи с чем, спрос на помещения площадью около 30 кв.м. и больше сильно упал, более востребованными стали помещения небольшой площади от 10 до 20 кв.м. То есть мы видим, что рынок корректировался не через стоимость аренды кв.м. а через размер предлагаемых площадей. Крупные магазины «ушли» в торговые центры, а пустующие объекты дробятся и заполняются мелкими фирмами. Потребители предпочитают делать покупки в крупных торговых центрах, где представлен большой ассортиментный ряд товаров. Факторами, влияющими на спрос для этого сегмента, являются арендная ставка, проходимость, наличие парковочных мест вблизи объекта, готовность помещения к эксплуатации, площадь помещения. Сохраняется спрос на помещения 100-150кв.м. под продуктовые магазины шаговой доступности, но рынок торговых площадей уже приближается к стадии насыщения.
Офисная недвижимость. Для офисных помещений существует классификация, в зависимости от параметров помещения соответствуют классам А, В, C, D, при этом в некоторых городах классификацию расширили добавив А+, А-, В+. В Уфе бизнес-центров класса А практически не представлено, в основном бизнес центры предлагают категорию В, это около 85% офисной недвижимости Уфы, арендная ставка составляет 7500-10000 руб./кв.м. в год. Остальная офисная недвижимость это помещения, переделанные под офисы из административных зданий, НИИ, но имеющие ряд недостатков, таких как удаленность, устаревшие коммуникации, отсутствие инфраструктуры, парковки и т.п. Помещения класса С и D привлекают потребителей низкой арендной ставкой, менее 6000 руб./кв.м. Спрос в данном сегменте на данный момент остается стабильным, в предыдущие годы наблюдалось снижение арендных ставок. Факторами, влияющими на спрос на офисную недвижимость, являются: месторасположение, наличие парковочных мест, арендная ставка, наличие инфраструктуры, готовность помещения к эксплуатации.
Складская недвижимость. Общий объем качественных складских площадей в Уфе составляет 85,3 тыс.кв.м., для сравнения, в Екатеринбурге, где этот сегмент развит хорошо, объем складских площадей составляет 924,5 тыс.кв.м. В Москве – 12086 тыс.кв.м., в Санкт-Петербурге – 2860 тыс.кв.м. При этом уровень вакантных площадей в Уфе составляет всего 0,6 %, в Екатеринбурге данный показатель составляет 3,8 % [5].
В Уфе представлено лишь одно складское помещение класса А (логопарк Сигма), в целом развитие этого сегмента несмотря на наличие транспортных узлов идет крайне медленными темпами. Спрос есть на помещения класса В, но предложением ему нисколько не соответствует, так как в имеющиеся складские площади требуются финансовых вложений для их переоснащения и переоборудования. Преобладают помещения класса D. Строительство новых объектов не предвидится, хотя данный сегмент рынка является наиболее перспективным, так показатель объема качественных складских площадей на 1 млрд руб. оборота розничной торговли в Уфе составляет всего 0,11, самый низкий по России.
В целом, что касается регионального рынка коммерческой недвижимости можно сделать вывод, что основными критериями выбора помещения потребителем являются месторасположение объекта, размер арендной ставки, готовность помещения к эксплуатации, отсутствие необходимости дополнительных вложений в объект, наличие парковочных мест. Несмотря на снижение в предыдущие годы уровень спроса сейчас стабилизируется, происходит реструктуризация рынка, то есть изменяется формат площадей. В целом рынок довольно медленно реагирует на изменения спроса, поскольку реконструкция, ремонт или строительство новых объектов требует времени и больших финансовых затрат. При низком уровне предложения потребители использовали любые площади, в том числе низкого класса и не соответствующие их техническим требованиям, на сегодняшний день, с учетом количества предлагаемых в аренду площадей, предпочтение отдается качественным объектам.
Инвестиции в данной отрасли стоит сосредоточить на качественных объектах, с продуманной инфраструктурой, построенным или реконструированным с учетом вышеперечисленных факторов спроса на коммерческую недвижимость. Всем участникам рынка, в том числе и региональным властям, следует опираться на такие показатели эффективности использования площадей как: уровень вакантных площадей, объем качественных площадей и объем обеспеченности качественными площадями в зависимости от сегмента рынка.
Список литературы
1. https://www.fitchratings.ru/ru/rws/press-release.html?report_id=1015849 – официальный сайт рейтингового агентства Fitch Ratings
2. http://www.pravitelstvorb.ru – официальный сайт Правительства Республики Башкортостан
3. Министерство экономического развития Республики Башкортостан. Прогноз социально- экономического развития Республики Башкортостан на 2017 год и на период до 2019 года.
4. Knight Frank LLP 2016. Рынок торговой недвижимости России. Предварительные итоги года 2016.http://www.knightfrank.ru
5. Knight Frank LLP 2016. Складская недвижимость России 2016. http://www.knightfrank.ru
