28 января 2016г.
Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК) [1] устанавливает основные правила и способы управления многоквартирным домом (далее – МКД). Собственникам жилых помещений в МКД предоставлено право самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления соответствующим многоквартирным домом из числа указанных в ч. 2 ст. 161 ЖК:
непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Способ управления МКД определяется на общем собрании собственников помещений в МКД. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК).
Сделанный выбор способа управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания. Такое собрание является правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в этом доме (или их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов; для принятия решения о выборе способа управления домом достаточно простого большинства голосов собственников (их представителей), участвующих в общем собрании.
В соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Конкурс проводится, если: собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом;
принятое собственниками помещений в МКД решение о выборе способа управления домом не реализовано; до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила). [4]
Однако не всегда при проведении подобных конкурсов соблюдаются требования законодательства. Так, в Хабаровском УФАС России была рассмотрена жалоба ООО "У" на действия администрации г. Хабаровска при проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД. [5] Из жалобы следовало, что администрация г. Хабаровска, располагая сведениями о выборе и реализации способа управления домом, необоснованно объявила о проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления данным домом.
В заседании комиссии было установлено, что обществом и председателем совета указанного МКД в адрес администрации направлялись документы, подтверждающие выбор и реализацию собственниками помещений способа управления домом путем управления управляющей компанией. В качестве таковой было выбрано ООО "У". Принятое собственниками на общем собрании решение и заключенный договор соответствовал требованиям ЖК и никем они не были оспорены. Несмотря на это, администрацией было объявлено о проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления домом.
Решением УФАС действия администрации г. Хабаровска, выразившиеся в проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД в г. Хабаровска при выбранном и реализованном собственниками помещений данного дома способа управления путем управления управляющей организацией ООО "У", были признаны нарушением п. 2 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" [3] и администрации г. Хабаровска было выдано предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.
В соответствии с п. 15 Правил при проведении конкурса устанавливаются следующие требования к претендентам:
соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;
в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента - юридического лица не проводится процедура ликвидации;
деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном КоАП РФ;
отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;
отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;
внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.
Указанные требования предъявляются ко всем претендентам. Организатор конкурса при проведении конкурса не вправе устанавливать иные требования к претендентам.
В правоприменительной деятельности данная норма не всегда соблюдается. Так, УФАС России по Хабаровскому краю была рассмотрена жалоба ООО "У" на действия администрации городского поселения "Рабочий поселок Охотск". [7] По мнению общества, при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, администрация поселка нарушила порядок проведения указанного конкурса. Конкурсная комиссия администрации р.п. Охотска отклонила конкурсную документацию ООО "У", поскольку срок выписки из ЕГРЮЛ, представленной обществом, превышал шесть месяцев.
При этом Правилами какие-либо ограничения срока получения указанной выписки не устанавливаются. Отсутствует такое требование и в конкурсной документации. Действия администрации р.п. Охотска были признаны нарушающими Закон о защите конкуренции в части установления ограничения доступа к участию в торгах. Администрации было предложено рассмотреть возможность расторжения договора управления МКД, заключенного после проведения конкурса с нарушениями, повторно провести конкурс.
Аналогичная ситуация послужила основанием для еще одной жалобы. [6] Так, конкурсной комиссией Управления жилищно-коммунального хозяйства и эксплуатации жилищного фонда администрации г.Хабаровска было принято незаконное решение об отказе обществу в допуске к участию в конкурсе по отбору управляющей организации для управления МКД по причине предоставления в составе конкурсной заявки выписки из ЕГРЮЛ, полученной ранее чем за десять дней до даты подачи заявки.
При рассмотрении жалобы представитель организатора торгов указывал на обоснованность установленного в конкурсной документации требования, обеспечивающего возможность проверки достоверности представленной претендентами на участие в конкурсе информации, а также добросовестность таких претендентов по исполнению обязательств по управлению МКД. Однако, решением УФАС по Хабаровскому краю действия Управления жилищно-коммунального хозяйства и эксплуатации жилищного фонда администрации г.Хабаровска при проведении конкурса, в части установления требования к сроку получения выписки из Единого государственного реестра юридических лиц были признаны нарушающими п. 53 Правил.
В соответствии с ч. 4.1 ст. 161 ЖК информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте www.torgi.gov.ru.
Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.
Указанное правило не всегда соблюдается организаторами торгов. Например, Хабаровским УФАС России была рассмотрена жалоба ОАО «ДЭК» на постановления администрации г. Советская Гавань, которыми администрацией переданы ООО «Наш дом» жилые помещения в многоквартирных домах без проведения публичных процедур. [9]
В ходе рассмотрения дела, Хабаровское УФАС России установило, что информация об открытых конкурсах по отбору управляющих организаций не была размещена на сайте www.torgi.gov.ru. Как следствие действия администрации необоснованно ограничили доступ к участию в торгах хозяйствующих субъектов, поскольку они ориентируются на получение информации о конкурсах именно с официально сайта www.torgi.gov.ru.
Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК, уведомляет всех собственников помещений в МКД о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в МКД обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам указанного открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.
Если способ управления МКД не был выбран на общем собрании собственников помещений в этом доме, то применяются правила ч. 6 ст. 161 ЖК. В таком случае орган местного самоуправления не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления МКД созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.
В соответствии с ч. 7 ст. 161 ЖК любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию по правилам ч. 4 ст. 161 ЖК.
Право обращения в суд с указанным требованием возникает у собственника как жилого, так и нежилого помещения в случае, если не был выбран способ управления соответствующим многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Суд вправе на основании заявления любого собственника помещения в многоквартирном доме обязать орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию по результатам открытого конкурса.
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК, допускается только в том случае, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (см. ч. 8 ст. 161 ЖК), т.е. заявка подана только одним участником. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или, в случае если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети Интернет (ч. 8.1 ст. 161 ЖК).
В начале 2014 г. в УФАС по Хабаровскому краю прошел "круглый стол", посвященный формированию единого подхода в применении Правил. [8] Одной из проблем, на которую обратили внимание участники круглого стола, было отсутствие в Правилах ограничения по сумме предлагаемой победителем конкурса стоимости дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД. Указанное обстоятельство на практике приводит к предложению участниками конкурса в целях победы заведомо неосуществимых по стоимости работ и услуг. После проведения конкурса победитель, как правило, свои обещания не выполняет.
Участники "круглого стола" после обсуждения данной проблемы решили разработать предложения о внесении изменений в Правила, а также провести ряд мероприятий, направленных на урегулирование сложившейся ситуации. С целью предоставления возможности добросовестным компаниям одерживать победу в конкурсе, было предложено рассмотреть вопросы о целесообразности установления в конкурсной документации минимального срока действия договора управления многоквартирным домом - 1 год; о включении в конкурсную документацию условий о том, чтобы дополнительные условия и услуги формировались с учетом характеристик и особенностей объекта конкурса; о включении в договор управления МКД конкретных сроков выполнения управляющей организацией предложенных дополнительных работ и услуг.
Кроме того, было высказано предложение, что следует вносить в конкурсную документацию перечень видов работ с указанием сроков исполнения, подтвержденных проектом и сметой. А также требовать от управляющих компаний предоставления финансовых гарантий в рамках договора с утвержденным тарифом за ремонт и обслуживание домов.
В связи с указанными выше проблемами имеется насущная необходимость внести поправки в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом с целью исключения участия в торгах недобросовестных управляющих компаний.
Список литературы
1. Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
2. Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" // Собрание законодательства РФ. 2006. N 31 (1 ч.). Ст. 3434.
3. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" // Российская газета. N 37. 2006. 22 февраля.
4. Решение УФАС России по Хабаровскому краю от 26.09.2013 N 91 // СПС КонсультантПлюс.
5. Решение УФАС России по Хабаровскому краю от 13.05.2014 N 53 // СПС КонсультантПлюс.
6. Пресс-релиз УФАС России по Хабаровскому краю по Хабаровскому краю от 25 июля 2013 г. N 2/5528 // СПС КонсультантПлюс.
7. Пресс-релиз УФАС России по Хабаровскому краю от 14.04.2014 N 2/2903 // СПС КонсультантПлюс.
8. http://habarovsk.fas.gov.ru/news/10377
