28 января 2016г.
Юридическое лицо было образовано в порядке реорганизации в форме выделения. Вновь созданному юридическому лицу в соответствии с разделительным балансом перешел комплекс прав и обязанностей в размере 58,47% от общего объема прав и обязанностей первоначального юридического лица, в том числе и 58,47% прав на недвижимое имущество, расположенного на земельном участке, предоставленном первоначальному юридическому лица на праве аренды. Иных документов, подтверждающих состав передаваемых в порядке реорганизации в форме выделения активов и пассивов, Гражданский кодекс РФ не предусматривает.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание, в силу чего вновь созданное юридическое лицо имеет право на аренду части земельного участка в силу закона как новый сособственник части зданий (строений), сооружений, расположенных на этом участке. Казалось, позиция законодателя изложена однозначно и безвариантно. Однако при обращении вновь образованного юридического лица за государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество был получен отказ регистрирующего органа в связи с отсутствием у заявителя прав на земельный участок (с учетом требований законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество отказ, заметим, вполне обоснованный).
Заявитель обратился в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий распоряжение земельными участками, с просьбой о заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. В удовлетворении заявленных требований было отказано со ссылкой на то, что представленный разделительный баланс не является правоустанавливающим документом на здания (строения, сооружения), а также на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Круг замкнулся: право на недвижимое имущество (здания, сооружения) не может быть зарегистрировано без наличия права на земельный участок, на котором оно расположено, право на земельный участок, в свою очередь, не предоставляется без зарегистрированного права на недвижимое имущество (здания, сооружения).
Вновь созданное юридическое лицо обратилось в арбитражный суд в порядке искового производства с требованиями к первоначальному юридическому лицу об обязании заключить договор уступки права аренды земельного участка в долях, определенных разделительным балансом при реорганизации первоначального юридического лица. Решением Арбитражного суда Приморского края от 31.01.2013 по делу № А51-23548/2012 в удовлетворении заявленных требований было отказано, суд посчитал, что истец не доказал обязательности для ответчика заключения спорного договора уступки права аренды части земельного участка в силу ст.445 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), согласно которой если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и избрал ненадлежащий способ защиты своего права. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от08.04.2013 указанное решение Арбитражного суда Приморского края от 31.01.2013оставлено без изменения. С законностью судебных актов можно было спорить и далее хотя бы на основании нормы ст. 35 ЗК РФ, предусматривающей обязанность собственника недвижимого имущества одновременно с передачей прав на недвижимое имущество при его отчуждении передавать права на земельный участок, занимаемый этим недвижимым имуществом на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, если бы суд не указал, что с учетом положений ст.36 ЗК РФ, истец вправе обжаловать отказ орган исполнительной власти, осуществляющий распоряжение земельными участками, в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
Обжалуя отказ органа исполнительной власти, осуществляющий распоряжение земельными участками, в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка заявитель указал, что последний не учел требований ст.ст. 58, 59 ГК РФ, ч. 4 ст. 19 ФЗ «Об акционерных обществах», в соответствии с которыми разделительный баланс является документом- основанием для возникновения прав и обязанностей у вновь созданного юридического лица, в том числе и прав на недвижимое имущество. Статья 25.5.Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Таким образом, без одновременной регистрации изменения арендатора в договоре аренды либо без ранее приобретенных прав аренды (собственности) на земельный участок регистрация перехода права собственности на здания невозможна. Указанная позиция подтверждается, в том числе, разъяснениями практики применения ст. 25.5. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.03.2013 г. № 14-01167/13.
Кроме того, в соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (право предшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Учитывая, что недвижимое имущество принадлежало первоначальному юридическому лицу на праве собственности, это право перешло к вновь возникшему юридическому лицу. С учетом изложенного суд признал незаконным отказ органа исполнительной власти от заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (решение АС Приморского края от 03.09.2013 года по делу № А51-11771/2013).
В заключение отметим, что разрешение вопроса возникновения права на земельный участок у вновь образованного юридического лица возможно в порядке искового (гражданского) судопроизводства на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, устанавливающего возможность изменения договора решением суда по требованию одной из сторон, в частности в случаях, определенных законом или договором. Таким случаем для настоящего спора являются нормы статьи 36 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми заключение данного договора является обязанностью органа исполнительной власти, осуществляющего распоряжение земельными участками. Таким образом, восстановление прав заявителя возможно путем внесения изменений, предусматривающих возможность участия множественности лиц на стороне арендатора. Указанный подход отвечает правовой позиции ВАС РФ, высказанной в Определении №510/8 от13.02.2008 года.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 05.05.2014), опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 05.05.2014.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147
3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Собрание законодательства Р", 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
