Новости
01.01.2022
Поздравляем Вас с Новым годом и Рождеством!
06.03.2021
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2021
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Авторы:
Город:
Ульяновск
ВУЗ:
Дата:
20 января 2020г.

Долевое строительство рассматривают, как приобретение активов, вложение собственного капитала в строительство объектов недвижимости. При этом участник долевого строительства, передает свой капитал банку, вкладывая свои деньги в Эскроу-счет.

Фактически это означает начало процесса отмены Договора долевого строительства(1). В скором времени новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек. Главная цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными деньгами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме(2). С 1 июля 2019 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный Эскроу-счет. Открытие счетов будет невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк. Решением проблемы стал Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве № 214 ФЗ от 30.12.2004 года».

Призывы, начавшиеся летом 2015 года, после снижения деловой активности на рынке жилищного строительства, уже более осторожны и не содержат непродуманных решений. В частности, участие банков предусматривает только контроль за целевым использованием средств, когда средства от реализации одного жилого дома были бы использованы на строительство только этого дома(3).

Простое, на первый взгляд, решение, но влекущее за собой полное обновление финансовой стратегии застройщиков. В частности, пересмотру должны быть подвергнуты источники финансирования и ликвидность объектов. Рассмотрим более подробно изменения, которые потребуется внести застройщикам в свои программы развития.

К настоящему времени застройщики используют следующие основные схемы финансирования: собственный капитал, привлечение дольщиков, привлечение банковского кредита.

Вложение собственных средств, при экономических просчетах и неблагоприятной конъюнктуре практически не влечет никаких последствий, связанных с появлением претензий третьих лиц.

Привлечение средств дольщиков на этапе строительства предопределяет необходимость своевременного выполнения взятых на себя обязательств по качеству и срокам строительства. Неисполнение условий договоров чревато застройщику штрафными санкциями, в отдельных случаях - если будет длительная задержка в сроках сдачи - и акциями общественного протеста. Это, как показывает практика, может привести и к прекращению деятельности застройщика. В современных условиях программа привлечения средств дольщиков может достичь значительного результата в тех случаях, когда строительство ведется в рамках действующего законодательства, что является условием предоставления банком аккредитации, позволяющей предоставлять клиентам ипотечный кредит(4).

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становится контролирующей стороной сделки и в праве отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Вложения дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком данных им обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.

Теперь не только банки, но и государство будет контролировать строительство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед дольщиками(5).

Уже запущена Единая информационная система жилищного строительства, в которой содержатся все разрешения на строительство домов, учтен каждый этап. Также создана специальная комиссия по рассмотрению практик взаимодействия застройщиков с органами исполнительной власти, которые осуществляют контроль и надзор в области долевого строительства(6).

Однако отмена ДДУ в 2019 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10% и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

Однако, резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость жилья не изменится.

Как следует из паспорта национального проекта «Жилье и городская среда», к концу 2024 года число действующих ДДУ, заключенных с применением эскроу-счетов, должно превысить количество в 1 млн. По словам Мутко, на 1 марта 2019 года четыре крупнейших российских банка заключили 55 договоров на получение проектного финансирования на сумму 34,1 млрд, открыто 1262 эскроу-счетов(7).

Учитывая возможные последствия введения планируемых мер, новации необходимо вводить, т.к. это существенно повысить организованность застройщиков, поднимет на новый уровень их взаимоотношения с финансовыми институтами. Более того, увеличится количество банков, вовлеченных в оборот инвестиционно-строительной деятельности, что однозначно приведет к дальнейшему развитию рынка недвижимости.

 

Список литературы

 

1.     ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 25.12.2018 N 478-ФЗ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314260/

2. Совещание с вице-премьерами /22.04/2019u/ http://government.ru/news/36462/

3.      Рожков В.Л. Долевое участие в строительстве: проблемы и перспективы. Российское предпринимательство. №16(19). - 2015.- С.3176 -3180.

4.    Коростелева, Т.С. Региональная ипотека: вектор развития. Региональная экономика: теория и практика, № 42 - С. 45-60.

5.    В. Добрый. Какие строительные компании заслуживают доверия? Источник: https://vn.ru/news- kakie-stroitelnye-kompanii-zasluzhivayut-doveriya/

6. Как оформить типовой договор ДДУ по 214 ФЗ: образец договора https://ipotekino.ru/raznoe/dogovor-dolevogo-uchastiya-obrazec-2018-dogovor-dolevogo-chastiya-v- stroitelstve-obrazec-2018-kak-gramotno-zaklyuchit-podvodnye-kamni-problemy-s-kreditami.html 

7.В России жить непросто. И негде http://www.i-stroy.ru/docu/nation_project/v_rossii_zhit_neprosto_i_negde/8176.html.