26 ноября 2017г.
В 2016 году для рынка недвижимости продолжилась негативная динамика кризиса 2014 года, несмотря на это стоит отметить появление признаков восстановления отрасли в ближайшем будущем.
В 1-м полугодии 2017 года ВВП России вырос по сравнению с таким же периодом предыдущего года, а темпы инфляции замедлились. Реальные располагаемые доходы населения продолжают снижаться, но негативная динамика существенно замедлилась, что также может свидетельствовать о переходе данного показателя к росту в ближайшей перспективе.
По итогам первых пяти месяцев 2017 г. темпы инфляции были близки к целевому значению Центробанка в 4% за год, исходя из чего регулятор в июне принял решение о снижении ключевой ставки до 9%. Зафиксирован рост инвестиций в основной капитал: по предварительным оценкам ЦБ РФ, по итогам II квартала он будет на отметке +3-5% относительно II квартала 2016 г. В апреле 2017 г. оборот розничной торговли впервые за 27 месяцев вышел из отрицательных значений в годовом исчислении, что может быть следствием постепенной переориентации в структуре расходов населения от сберегательной модели к потребительской.
Объемы строительства в 2016 году продолжили свое снижение, что сказалось на уменьшении доли отрасли в общем объеме ВВП. Сокращение объема работ имеет последствие уменьшение общей численности занятого населения в строительной отрасли, которая уменьшается с 2012 года, и сокращения объемов выпуска основных видов строительной продукции.
Хочется отметить позитивные моменты в строительном сегменте, а именно, увеличение количества регионов с положительными темпами прироста объемов строительных работ, а также превышение финансового результата прибыльных организаций над финансовым результатом убыточных компаний. Данные за 1-е полугодие 2017 года показывают небольшое увеличение объемов строительства в России по сравнению с первыми шестью месяцами 2016 года.
Объем выдачи кредитов в строительной отрасли за 2016 год и за 1-ое полугодие 2017 года показали рост 6,5% и составили 1465 млрд руб. (в 2015 г. – 1 376 млрд руб.) после значительного падения в 2015 году. Стоит отметить, что общий кредитный портфель продолжил свое сокращение темпами, которые опережают темпы уменьшения просроченной задолженности, что привело к росту доли последней, и по состоянию на 01.07.2017 года она более, чем в два раза, превысила уровень конца 2014 года. Просроченная задолженность в абсолютном выражении показала небольшое снижение в 2016 году, но за счет падения общего кредитного портфеля строительного сектора на 13,7% до 1 810 млрд руб. её доля выросла до 19,8% (17,9% в 2015 году, 9,5% в 2014 году).
Роль сектора строительства в экономике в 2016 г. продолжила снижаться. По окончанию 2016 года валовая добавленная стоимость строительства в общем объеме ВВП России составила 6,2%, что ниже прошлогоднего значения в 6,4%. Объем работ в России, выполненный по виду деятельности «Строительство» имеет отрицательную динамику третий год подряд, и в 2016 году снизился на 4,3% по сравнению с 2015 годом (в сопоставимых ценах) и составил 6 184 млрд руб.
Несмотря на негативные тенденции в строительной отрасли, можно выделить положительную динамику, которая заключается в следующем: количество субъектов РФ, в которых объемы строительных работ увеличились в 2016 году по сравнению с 2015 годом, составило 40, в то время как в 2015 году таких насчитывалось всего 31. В то же время прибыль российских компаний строительной отрасли за вычетом убытков в 2016 году составила 130,6 млрд. рублей, тогда как в 2015 году финансовый результат прибыльных организаций был ниже, чем финансовый результат убыточных организаций на 54,3 млрд. рублей.[1]
Сведения за 1-е полугодие 2017 года дают право на утверждение, что наблюдается рост экономики России: предварительная оценка динамики ВВП показывает увеличение показателя на 1,5%, объем работ в России, выполненный по виду деятельности «Строительство» вырос на 0,2% при том, что инфляция продолжает замедляться, составив 4,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В секторе строительства занято 5,6% от общей численности занятых граждан. В то же время с 2012 г. рынок труда в отрасли сокращается: число выбывших работников устойчиво превышает число принятых. В 2016 году было принято на работу 504,1 тыс. человек, а выбыло 596,3 тыс. человек, в то время как в прошлом году количество принятых и выбывших составляло 500,4 и 655,4 тыс. человек соответственно. Среднесписочная численность работников в 2016 году сократилась на 2,6% по сравнению с 2015 годом.[2]
В I полугодии 2017 г. общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил $1,72 млрд, что на 30% меньше, чем показатель аналогичного периода прошлого года. Этот факт обусловлен закрытием в прошлом году ряда крупных сделок по покупке офисных объектов конечными пользователями, например покупка башни «Эволюция» в Москве, или передачей активов в счет оплаты долга перед кредитором, в то время как классические инвестиционные сделки заключались реже, чем в I полугодии 2017 г. $402,6 млн или 23% от общего объема инвестиций составила доля иностранного капитала в первой половине 2017 г., в то время как в прошлом году активность на рынке проявляли в основном российские инвесторы. Стоит отметить, что доля иностранных инвестиций в российский рынок недвижимости показывает рост впервые с 2014 г., когда она составила четверть совокупного годовог о объема инвестиций в коммерческую недвижимость.
Говоря о кредитах, стоит отметить, что основным достижением за I полугодие 2017 года на рынке ипотеки можно считать то, что благодаря снижению ставок по кредитам пессимистичные прогнозы на объемы выдачи без господдержки больше не учитываются.
Наблюдаются рекорды последних трех лет. В марте темп прироста выдачи ипотеки ускорился и превысил показатели 2015-2016 годов, и теперь сопоставим с данными успешного для ипотеки 2014 года, рекордные объемы выдачи которого до сих пор не побиты.
Сравним результаты первого полугодия 2017 года с аналогичными периодами 2016 и 2014 годов. Итоги 2015 года в анализе не участвуют в связи с тем, что они гораздо ниже. По состоянию на 1 июля 2017 года в целом по России количество выданных кредитов составило 426 032 единиц, что выше на 7,95% от количества выданных за этот же период 2016 года с помощью господдержки и на 9,6% ниже, чем в 2014 году. При этом объем выдачи достиг уровня 775 325 миллионов рублей, что на 15,9% выше, чем в прошлом году за этот же период и всего на 1,8% не дотянул до выдачи 2014 года в денежном выражении. То есть по итогам полугодия можно сказать, что ипотека в 2017 году развивается более активно, чем в год субсидирования ставки. Можно предположить, что по итогам всего текущего года рынок ипотеки скорее всего превысит рекорды 2014 года.[3]
Список литературы
1. Аналитический обзор Рынок недвижимости в 2016 году и в I полугодии 2017 года - URL: http://www.ra-national.ru.
2. «Метриум Групп»: Итоги I полугодия 2017 года на рынке ипотеки - URL: https://www.russianrealty.ru.
3. Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2017 года- URL: http://мосдольщик.рф.
