02 декабря 2017г.
Аннотация
Отсутствие в нашей стране в течение 70-и лет института частной собственности на
недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям – в значительной
степени утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так
и на
уровне государства в целом.
Целью данной статьи будет ознакомление с историей становления ипотеки, основными
направлениями, современным состоянием, проблемами и перспективами ее развития за рубежом, в России, в конкретном коммерческом банке.
Ключевые слова: кредит, риск, санкции, ипотека,
курс, государство.
Ипотека является одним из правовых институтов, которые способны обеспечить эффективное функционирование рыночных институтов.
Основная цель ипотечной программы в России - решение проблемы обеспечения населения жильем.
С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми
располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов
регулирования процессов в этом
социально важном секторе экономики [3].
Актуальность темы связана с тем, что активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.
Объектами работы является проблемы
ипотечного
кредитования
в России на современном этапе. Ипотека – в переводе залог,
заклад,
- это залог
недвижимости, недвижимого имущества
(земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником
имущества становится ссудодатель (баки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут
выдавать подобную ссуду).
Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют
для гарантии
ссуд только
ипотечные долги, в деловом общении
остаются
понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит». Благодаря своей долгосрочности (20-30 лет) ипотечные кредиты удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита
возможны
только из текущих, как правило, невысоких доходов, то есть небольшими взносами. Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные,
приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по
отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными
долгами, ссудами.
В настоящее время термин "Ипотека" обычно охватывает три
понятия:
"Ипотека" (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в
гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита.
При
этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника
требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.[5]
"Ипотека" (как ценная бумага) подразумевает "закладную" - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество; это
именная ценная бумага, удостоверяющей право
владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества,
указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.
Ипотечный рынок
России
появился и вырос буквально
на глазах.
По мнению экспертов, уже
завершен первоначальный этап формирования и началось быстрое количественное и качественное развитие.
Конечно, о насыщении рынка говорить пока рано. Около 60 % российских семей не удовлетворены своими
жилищными условиями. Естественно,
что в такой ситуации ипотечное
кредитование
является одной из наиболее востребованных и
перспективных банковских услуг. Многие финансовые институты,
государственные и частные, вовлечены сейчас в ипотечное кредитование. По данным ЦБ с 2015 по 2017
г. объем ипотечных кредитов вырос в 7,5 раз, а за первое полугодие текущего года удвоился. Практически во всех банках отмечают значительное увеличение ипотечной составляющей кредитного портфеля.
Десятка лидеров ипотечного рынка
В связи с востребованностью ипотеки все больше банков выходит на рынок со своими кредитными
программами. Сегодня только в Москве о собственных программах заявляют порядка 100 банков,
но
реально поточным ипотечным кредитованием занимаются не более 15 из них.
По мнению специалистов, можно выделить трех явных лидеров. Безусловный лидер рынка — это Сбербанк. За первые шесть месяцев 2016 года выдал ипотечных кредитов столько же, сколько все банки России, работающие на рынке ипотеки.
Второе место занимает "Внешторгбанк 24".
Третье место делят между собой "Городской Ипотечный Банк" и банк DeltaCredit. "Русский Ипотечный Банк",
"Сосьете Женераль Восток" и "Райффайзенбанк", по мнению экспертов, имеют большой потенциал на ипотечном рынке. Кроме того, в
качестве активных участников ипотечного рынка стоит отметить "Банк Москвы",
"Абсолют банк", банк
"Возрождение", Москоммерцбанк, "Кит-Финанс" и другие.
Развитие ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных
основополагающих принципов:
1.
Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе,
учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной
зависимости от банка-кредитора при
ипотечном кредитовании.
2.
Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
Тенденции к существенному изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода не наблюдается. Незначительны прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2010
года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и
незначительно, но тем
не
менее подросла [6].
Если же рассматривать среднюю стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах. Эта разница в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость). Даже разница в стоимости квадратного метра жилья между двумя «столицами» впечатляет. В марте 2016 года она составила порядка 82%.
В настоящее
время
по распределению
по структурным
характеристикам портфеля
жилищных кредитов наибольшую
долю занимают кредиты на приобретение
готового
жилья более 80 процентов и только 20 процентов на строящееся жилье.
Правительством Российской Федерации поставлена задача выйти
к 2018 году на объемы ипотечного кредитования не менее 1 млн. кредитов с общим объемом ипотечного кредитования 415 млрд. руб.
ежегодно.
При этом имеется необходимость адекватного развития вторичного рынка ипотечных кредитов и
формирования на нем достаточного количества операторов, обеспечивающих ликвидность выданных
ипотечных кредитов и создающих тем самым условия для эффективной деятельности первичных кредиторов в стране.
Сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков:
Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60%
от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк,
ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них – ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит – помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы
покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24,
Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Общие перспективы развития ипотечного
кредитования в России по итогам IV квартала 2016 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным важным составляющим ипотеки особых изменений не просматривается. Стоит надеяться, что уже во I квартале 2018 года динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко. Для этого есть все предпосылки: экономическая ситуация начала выправляться, банки успели накопить достаточно средств и теперь вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, ставки жилищных кредитов за последние полгода снизились и вновь стали появляться займы с минимальным первоначальным взносом
и даже
без него [2].
Список литературы
1.
Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. 2. Закон РФ "О залоге" от 29.05.1992 N 2872-1.
3.
Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
4.
Постановление Правительства
Российской Федерации от 11 января 2016
года N28 "
О концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации ".
5.
Астапов Н.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и
практика). -Деньги и кредит. - 2016 - №4.
6.
Аюшева С. Почему буксует ипотека //Газета
"эж-Юрист". - № 26. – 2 июля 2015, с. 6
7.
Воробьев Ю.,
Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 2016. № 11, с. 23-25.
