11 ноября 2018г.
Аннотация: статья посвящена выявлению проблем законодательного регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения и предложению возможных вариантов правовой оптимизации в данной сфере.
Ключевые слова: переустройство, перепланировка, самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проблемы регулирования.
В 90-ые годы появилась частная собственность на жилые помещения, именно с этого времени начинается бум самовольным переустройств и перепланировок. Вопрос проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является одним из самых актуальных и проблемных в жилищном законодательстве.
Среди громких и масштабных аварий последних лет памятны обрушение фасадной стены с пятого по первый этаж жилого дома в г. Северодвинске в 2012 году. Благодаря своевременной эвакуации жильцов, пострадавших нет. В июле 2015г. в Перми обрушился угол пятиэтажного дома. Причиной обрушения является ослабление несущей конструкции в результате незаконной перепланировки. Погибло два человека, двое пострадали. Перечень таких примеров, не является исчерпывающим.
В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ) существует отдельная глава, посвященная переустройству и перепланировке жилого помещения. ЖК РСФСР 1983 года содержал лишь одну статью, которая позволяла произвести переустройство и перепланировку жилого помещения только с целью повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, всех совершеннолетних членов его семьи и наймодателя, а также с разрешения местной администрации.
На сегодняшний день ЖК РФ и ряд других нормативных правовых актов отчасти регулируют вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилого помещения. Но наличие таких норм не дает гарантии 100%-ой эффективности. Именно недостаточно урегулированное жилищное законодательства является одной из основных проблем, влекущих негативные последствия проведения переустройства и перепланировки жилого помещения.
В ч. 4 ст. 29 ЖК РФ указано, что переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение, может быть сохранено в текущем состоянии на основании решения суда, при условии, что проделанные работы не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу жизни и здоровью. Однако каким образом проходит согласование самовольных работ в ЖК РФ не прописано.
Причиной недостаточно точного и проработанного законодательства может являться тот законодательный базис, который был положен в 90-ые годы, когда повысился уровень незаконных переустройств и (или) перепланировок жилых помещений, которые не оформлялись соответствующим образом. На сегодняшний день собственнику, произведшему самовольные работы, будет трудно привести помещение в соответствие с нынешним законодательством и действующими требованиями. По мнению автора, именно коллизии и пробелы жилищного законодательства, заложенные еще в советский период, были «унаследованы» текущим жилищным законодательством.
Провести перепланировку и (или) переустройство жилого помещения могут либо собственники этого помещения, либо уполномоченные ими лица.
Процедура проведения переустройства и (или) перепланировки заключается в подготовке и предоставлении определенного перечня документов. Сложный и долгий порядок получения разрешения на проведение задуманных работ являются наиболее частой проблемой самовольных переустройств и перепланировок жилого помещения.
Сложность данной процедуры заключается в огромном количестве документов, которые нужно получать в разных государственных органах. Для этого нужно заплатить не малые деньги и ждать длительное время, так как процедура выдачи документов весьма затянута. Эту проблему можно было бы решить путем создания единого центра или органа, в котором можно было бы получить все необходимые документы в кратчайшие сроки.
Кроме того хотелось бы отметить, что собственнику могут отказать в согласовании, если он не предоставил хотя бы один документ, предусмотренный ст. 26 ЖК РФ. По нашему мнению уместней было бы в таких случаях вообще не принимать органами местного самоуправления на рассмотрение заявление о перепланировке и (или) переустройстве.
Срок рассмотрения заявления составляет 45 дней, даже если заявителю будет отказано в согласовании. Благоприятнее будет сразу указать заявителю, что он предоставил не все надлежащие документы.
По мнению автора немаловажным для упрощения процедуры получения разрешения, видится возможность сокращения сроков для выдачи разрешения о согласовании. Ведь 45 дней – это длительный период, тем более, учитывая тот факт, что возможна ситуация, когда не все документы были представлены заявителем в органы местного самоуправления. В этом случае заявитель получит отказ от органов местного самоуправления после 45-дневного рассмотрения, тогда как отказ в приёме заявления без всех надлежащих документов сократит временные потери и органов согласования и самого гражданина.
Не стоит отставлять без внимания и проблему покупки жилого помещения с самовольно проведенным переустройством и (или) перепланировкой. В данной ситуации специалисты рекомендуют при покупке жилого помещения, будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ. Это необходимо сделать еще на первом этапе покупки, чтобы сверить фактическое состояние помещения с официальными документами.
Но, если в собственность все же было приобретено жилое помещение с самовольно произведенным переустройством и (или) перепланировкой, необходимо узнать нарушены ли несущие конструкции, и какой общий объем работ был проделан. Если никаких серьезных последствий нет, тогда можно согласовать перепланировку. Если все же, были затронуты несущие конструкции, например, сделан проем в несущей стене или объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, тогда согласовать такую перепланировку новому собственнику, как задуманную уже не получится. Собственнику придется нести ответственность за незаконные действия предыдущего собственника в виде наложения штрафа.
По нашему мнению необходимо урегулировать данный вопрос и предусмотреть возможность привлечения бывшего собственника к ответственности за незаконно проведённую перепланировку и (или) переустройство.
Ведь по логике это можно расценить в некоторых случаях и как мошенничество. Собственник продает жилое помещение с нарушениями, и ни какой ответственности за это не несет, к тому же зачастую вообще не предупреждает покупателя о проведенных незаконных работах в продаваемом жилом помещении. Нередки случаи, когда человек в силу своего незнания, не может понять проведены переустройство и (или) перепланировка в жилом помещении, отражено это на плане или нет. Для приобретателя это, несомненно, важно, ведь если он купил помещение с нарушениями и это в дальнейшем станет известным, придется отвечать за ошибки и недобросовестность предыдущего собственника.
Поэтому нам видится необходимым введение санкций за продажу жилых помещений с несогласованным переустройством и (или) перепланировкой.
Обобщая выше обозначенные проблемы, стоит обратить внимание на необходимость неотлагательного усовершенствования и доработки законодательства, в котором стоит ликвидировать противоречия и пробелы, доработать понятийный аппарат, ужесточить ответственность за самовольное переустройство и перепланировку жилого помещения.
Список литературы и источников
1. Жилищный кодекс Российской Федерации : офиц. текст от 29.12.2004 г. – СПС Консультант Плюс
2. Жилищный кодекс РСФСР : офиц. текст от 24.06.1983 г. – СПС Консультант Плюс.
3. Бобровская, О. Н. Об актуальных вопросах российского жилищного законодательства. Теория и практика современной юриспруденции / О. Н. Бобровская // Современное право. – 2012. - № 12. – С. 80-83.
4. Курбанова, Р. А. Жилищное право. Учебник / Р. А. Курбанова, Е. В. Богданова. – М. : Проспект, 2016. 98 с.
5. Шешко, Г. Ф. Жилищное право. Учебное пособие / Г. Ф, Шешко. – М. : Эксмо, 2013. – 260 с.
