СЕГМЕНТИРОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ОРЛА И ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ СОСТОЯНИЮ

Производной от сегментации рынка по группам потребителей является сегментация по группам продуктов, которая учитывает запросы и предпочтения потребителей по качественным характеристикам продукта. Основными признаками сегментации рынка, но группам строительной продукции являются функциональные и технические параметры, цена и т. п.

Сегментирование рынка жилой недвижимости по техническому состоянию является важной маркетинговой процедурой, способствующей первоначальному распределению жилых площадей по группам (сегментам), в основе которых заложено деление на первичный и вторичный рынки, последний представляет собой совокупность стабильного жилого фонда, жилья, подлежащего капитальному ремонту и находящегося в аварийном техническом состоянии, то есть, подлежащего сносу.

Город Орел является региональным городом, центром Орловской области, с численностью населения 319 651 человек. За последние 15 лет динамика прироста и оттока населения менялась волнообразно, в частности после долгого одиннадцатилетнего постоянного выбытия, только в 2011-2012 и 2015-2016 годах наблюдается тенденция роста [4].

Единой базы данных, достаточной для получения всех необходимых сведений о структуре жилой площади города и области нет. В целях сбора данных проведен анализ информации с официальных сайтов Федеральной службы государственной статистики [2] Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Орловской области [3], Администрации муниципального образования г. Орла [4], Государственной корпорации – Фонд содействия реформированию ЖКХ [5]

Совокупность собранных и обработанных данных позволили выделить сегменты жилой недвижимости в г. Орле за 2015 года, представленные на рисунке 1.

Таким образом, за анализируемые 10 лет строительная активность жилых объектов в г. Орле существенно возросла в 1,5 раза (со 107,2 тыс.кв.м. до 170,9 тыс.кв.м.. Размер жилищного фонда города вырос почти на 40% (с 6 410 600 кв.м до 10 431 511 кв.м. Произвести сравнение изменения вторичного рынка (без учета новостроек), находящийся в хорошем техническом состоянии, не требующем капитального ремонта, а также секторов жилой недвижимости, находящейся в удовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта и жилой недвижимости, непригодной для проживания, подлежащей сносу не представляется возможным, в связи с отсутствием в открытых источниках информации данных за 2005 год.

Однако по итогам 2015 года, г. Орел включает 8 373 770 кв.м. жилья, подлежащего капитальному ремонту и 13 010 кв.м. аварийного.

Состояние жилищного фонда в Орловской области, общая площадь которого по состоянию на 1 января 2015 года составляла 20 261,1 тыс. кв. м. и увеличилась на 4,6% относительно 2010 года (19 363,2 тыс. кв. м), характеризуется наличием ветхого и аварийного жилья (1,5% или 299,2 тыс. кв. м). Но при этом, следует отметить, что по сравнению с 2005 годом в 2014 году фонд ветхого и аварийного жилья уменьшился в 2 раза [1]

Динамика изменения жилого фонда Орловской области и распределение его по виду собственности представлена в таблице 1.

Таблица 1 - Основные показатели жилищных условий населения Орловской области [2]

 

Жилищный фонд	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
(всего), м2:	18245,4	18234,9	18603,5	18875,5	19152	19363,2	19732,8	20048,7	19874,2	20261,1	20547,0
частный	14874,4	15478,6	15732,6	16406,2	17046,6	17473,5	17892,1	18323	17963,7	18976,5	19349,4
из него в собственности граждан	14330,8	14944,3	15444,3	16146,6	16805	17243,3	17683,9	18108,7	17833,8	18859,7	19265,3
государствен	226,2	213,1	188,2	189	189,6	185,9	189,2	186,8	153,4	212,1	248,8
муниципальный	3144,8	2543,2	2674,3	2276,5	1912	1701,2	1648,9	1536,3	1746,6	1061,5	938,2
другой	-	-	8,4	3,8	3,8	2,6	2,6	2,6	10,5	11	10,6
Городской жилищный фонд(всего), м2:	10746,8	10785,8	11773,6	12011,9	12259,9	12443,9	12714	12954,7	12168,7	13499,6	13725,1
частный	7971,8	8569,6	9534,5	10133,1	10694	11061,4	11391,8	11725,4	11664,8	12592,9	12909,0
из него в собственности граждан	7709,3	8314,9	9404,6	10026,4	10589,9	10957,3	11289,3	11616,7	11556,6	12500,3	12854,6
государствен	112,4	123,1	116,7	124	120,9	120,1	120,1	119,5	118,2	175,3	192,3
муниципальный	2662,6	2093,1	2122,4	1754,8	1445	1262,6	1202,1	1109,8	1385,7	731,4	623,8
другой	-	-
Сельский жилищный фонд (всего), м2:	7498,6	7449,1	6829,9	6863,6	6892,1	6919,3	7018,8	7094	6705,5	6761,5	6821,9
частный	6902,6	6909	6198,1	6273,1	6352,6	6412,1	6500,3	6597,6	6298,9	6383,6	6440,4
из него в собственности граждан	6621,5	6629,4	6039,7	6120,2	6215,1	6286	6394,6	6492	6277,2	6349,4	6410,7
государствен	113,8	90	71,5	65	68,7	65,8	69,1	67,3	35,2	36,8	56,5
муниципальный	482,2	450,1	551,9	521,7	467	438,8	446,8	426,5	360,9	330,1	314,4
другой	-	-	8,4	3,8	3,8	2,6	2,6	2,6	10,5	11	10,6

 

Анализ данных таблицы 1 показал, что общая площадь жилых помещений на протяжении анализируемого периода возросла, прирост составил 2 300 м2, при этом увеличение площадей наблюдается как в городской, так и в сельской местности. Жилищный городской фонд вырос почти на 3 млн. кв.м., а сельский сократился на 700 тыс. кв.м.

Основная доля жилищного фонда на 1 января 2015 года являлась частной собственностью граждан (93% или 18976,5 тыс. кв. м). Государственный и муниципальный жилищные фонды составляют соответственно – 1% (212,1 тыс. кв. м) и 5,2% (1061,5 тыс. кв. м). Кроме того, небольшая часть жилищного фонда находится в смешанной форме собственности (в том числе в стадии оформления) – 0,8% (11 тыс. кв. м) [1].

Совокупность  собранных  и  обработанных  данных  позволили  выделить  сегменты  жилой недвижимости в Орловской области за 2005 и 2015 года, представленные на рисунке 2.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, можно сделать следующие вывод по Орловской области:

1.   За анализируемые 10 лет строительная активность жилых объектов существенно возросла в 2,5 раза;

2. Размер жилищного фонда области вырос на 11%

 3.   Вторичный рынок за исключением новостроек, находящийся в хорошем техническом состоянии, не требующем капитального ремонта сократился на 55 %;

 4.     Сектор жилой недвижимости, находящейся в удовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта существенно вырос практически в 20 раз.

5.      Сектор жилой недвижимости, непригодной для проживания, подлежащей сносу так же существенно вырос практически в 4 раза.

Список литературы

 

 

1.   Корева О.В., Новакова С.Ю. Состояние жилищного фонда в Орловской области, необходимость его капитального ремонта и обновления за счет развития жилищного строительства // Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Том 8, №2 (2016) http://naukovedenie.ru/PDF/05EVN216.pdf (доступ свободный). Загл. с экрана. Яз. рус., англ. DOI: 10.15862/05EVN216

2.   Официальный сайт Федеральная служба государственной статистики www.gks.ru (Режим доступа 30.11.2016 г.);

3.   Официальный сайт Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Орловской области http://orel.gks.ru (Режим доступа 30.11.2016 г.);

4.   Официальный сайт Администрации муниципального образования г. Орла http://www.orel-adm.ru/(Режим доступа 30.11.2016 г.);

 5.    Официальный сайт Государственная корпорация – Фонд содействия реформированию ЖКХhttp://fondgkh.ru/ и https://www.reformagkh.ru (Режим доступа 30.11.2016 г.).