ПРОБЛЕМЫ ОБЪЕКТИВНОСТИ ОЦЕНОК ЭФФЕКТИВНОСТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЮГА ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

    В соответствии с Конституцией РФ Россия является социальным государством, деятельность которого направлена на обеспечение прав и свобод граждан, одним из важнейших таких прав является право на жилище. Состояние жилищного фонда и интенсивность развития рынка жилищного строительства отражают уровень социально-экономического развития страны и качество жизни его населения. В соответствие с официальной статистикой жилищная проблема остается на сегодняшний день актуальной для большей половины российских семей, причем для третьей ее части проблема на столько серьезная, что требует ее решения уже в ближайшие годы. Каждая четвертая семья в нашей стране имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии, либо жильѐ не соответствующее нормам проживания. Суммарная потребность населения России в жилье, в соответствии с [6], составляет более 1570 млн. м2, что требует увеличения жилищного фонда на 46% от текущего значения. Период реализации ПНП «Доступное и комфортное жильѐ – гражданам России» (2005-2012 гг.) позволил государству улучшить жилищные условия лишь 35% нуждающихся семей.

     Обеспеченность населения жилым фондом на территории Тюменской области позволяет региональным властям сохранять лидерство на территории России по интенсивности ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства (за последние три года прирост держится на уровне 1 м2 жилья в год на жителя области). СМИ пестрят оптимистическими рейтинговыми оценками региона и прогнозами для него на среднесрочный период: к концу 2015 года показатель обеспеченности населения жильем в среднем на жителя Тюменской области должен повыситься до желанных 27,1 м2 общей площади жилых помещений, в том числе среднегодовой прирост ввода в действие поднимется до 1,16 м2 на тюменца!? Что является объективной причиной позитивности оценок СМИ? Столь высокий уровень оценок Тюменской  области в сравнении со среднероссийскими   мерками   в   первую   очередь   обусловлен   приоритетностью   положения   сегмента индивидуального жилищного строительства в нашем регионе. Доля вводимого в эксплуатацию малоэтажного жилья (ИЖС) к 2015 году, по прогнозам региональных властей [4], составит 60% от общего объема ввода жилья. Данному обстоятельству, в первую очередь, поспособствовали либерализация надзорных функций и принципов Градостроительного кодекса РФ в отношении данного сегмента инвестиционно-строительного комплекса и пресловутая «дачная амнистия», которая обеспечила за шесть последних лет интенсивность прироста показателя обеспеченности населения жильем на 15,31% (2011 год обеспеченность составила 24,1 м2). С точки зрения авторов статьи, данный показатель есть ничто иное вектор (некая абстракция, суррогат) зависящий от интенсивности таких составляющих как объемы ввода жилья и численности зарегистрированного населения на той или иной территории, в соответствие с чем совершенно не отражающий социально-экономические проблемы и эффективность реализации мер по их устранению. Так, при среднем уровне ввода в эксплуатацию площади квартиры в многоквартирном жилом фонде в 75 м2, ИЖС ежегодно выдерживает интервал по Тюменской области в 120 -200 м2, благодаря чему создается иллюзия в улучшении жилищных условий не 3 человек, как минимум 5 жителей региона. Тем ни менее, не смотря на всю позитивность динамики развития рынка жилищного строительства Тюменской области, социально-экономический индикатор жилищного фонда по Центральному федеральному округу Российской Федерации зафиксирован в отдельных областях на уровне 30 м2 жилья на жителя (по европейским меркам показатель колеблется на уровне 39 заветных м2) по итогам 2012 года, следовательно есть к чему стремиться тюменским строителям и региональным властям, рановато «пожинать» плоды своего труда.

      Субъективность оценочных показателей-критериев интенсивности решения жилищных проблем и уровня текущей потребности населения в жилье подчеркивает неослабевающий интерес к поиску универсальных критериев оценки эффективности развития рынка жилищного строительства (РЖС) в регионах России. В современной российской практике чаще всего встречается узкое понимание эффективности развития РЖС. Так, региональные власти и строительный бизнес чаще всего обращают свой взор на конечный эффективность строительного производства - отношение прибыли от реализации готового жилья к затратам на его возведение. В свою очередь данная трактовка категории «эффективность развития РЖС» стимулирует поиск новых технологий быстрого возведения «коробки» здания и дешевых ресурсов в целях сокращения затрат на производство строительной продукции. Данная практика при десятилетнем устойчивом росте цен на рынке готового жилья (ежегодный прирост цен по Тюменской области на уровне 20-25%) явилась благоприятной средой для прихода и «процветания» на этом рынке малоизвестных застройщиков, привлекающих подрядчиков и субподрядчиков с сомнительным качеством выполнения СМР. С точки зрения авторов данной статьи, данный вектор целесообразнее всего изучать с позиции социально-экономической эффективности развития рынка жилищного строительства (СЭЭРРЖС). Где под СЭЭРРЖС следует подразумевать - результативность развития инвестиционно-строительного комплекса, направленную на решение социально-экономических проблем в регионе. Результатами данного сценария исследования причин достижения эффективного развития рынка жилищного строительства следует признать: обеспечение населения региона рабочими местами в отрасли строительство и смежных отраслях экономики; замещение не только ветхого и аварийного, но и морально и экономически изношенного фонда современным, в отличии от распространенных процедур частичного восстановления жилищного фонда (ремонта, реконструкции, модернизации); предоставление рынку доступного, комфортного, но самое главное качественного жилья – осязаемого капитала пригодного для передачи по наследству поколению конца XXI века.

      Источниками для проведения настоящего исследования социально-экономической эффективности развития РЖС послужили сведения [3,6,7] за двенадцатилетний период наблюдения. По результатам фильтрации статистических данных, применяя принципы многокритериальной оценки значимости показателей, была сформирована система критериев для проведения оценки социально-экономической эффективности развития рынка жилищного строительства Тюменской области, система представлена в сводной Табл. 1.

Таблица 1 Критерии оценки  эффективности развития рынка жилищного строительства Тюменской  области. Корреляционная матрица12

      Таким образом, в состав предлагаемой системы критериев оценки социально-экономической эффективности развития рынка жилищного строительства вошли как измерители эффективности развития отрасли строительства (составляющие потенциала отрасли, инвестиционная отдача и риск), так и измерители социальной эффективности и активности региона. Рекомендуемая система показателей-критериев оценки позволяет сформировать матрицу, в которой возможно осуществление количественных оценок с соб людением следующих принципов - системности, объективности, многомерности и динамичности. Применение указанных концептуальных положений и разработанных методических рекомендаций к оценке и моделированию процессов на инвестиционно-строительных рынках субъектов РФ способно, на наш взгляд, не только существенным образом повысить научную обоснованность и комплексность исследований регионально-отраслевых процессов в решении социальных проблем в России, но и стать действенным инструментом совершенствования практики управления предпринимательством на региональном уровне, заняв свое место в системе научного обеспечения государственного регулирования развития регионов в Российской Федерации.

 12   В ходе корреляционно-регрессионного анализа, проведенного на массиве статистической информации по Тюменской области за 2000 – 2013 гг., для темповых индикаторов эффективности развития отрасли строительства и социально-экономических индикаторов развития региона были отобраны лишь те, которые удовлетворяли значимости и объективности; оценка была проведена с помощью: 1) t-критерия Стьюдента; 2) Q-критерия Бокса-Пирса; 3) автокорреляции. При проверке критериев на автокоррелированность использовалось поэтапное смещение позиций в интервале до четырех лет. Из 43 показателей прошедших фильтрацию значимыми оказались только 13 показателей- критериев оценки. Проверка также была проведена по отношению к интегральному критерию оценки социально-экономической эффективности развития рынка жилищного строительства. Корректность указанных межкритериальных сопоставлений была проверена использованием в расчетах данных за ряд смежных лет [1 ¸ 4], поскольку межгодовые средние показатели позволяют в достаточной степени нивелировать негативное воздействие на формирование региональных индикаторов развития различных кратковременных, случайных, субъективных факторов, не поддающихся учету и оценке в составе факторов, определяющих эффективность развития рынка жилищного строительства.

    После фильтрации показателей, с проверкой их на значимость, для оценки эффективности развития рынка жилищного строительства осуществлена нормализация отобранных критериев в целях приведения массива в сопоставимый вид (безразмерная величина)13,14. Процедура нормализации критериев оценки позволяет проводить оценку отраслевых рынков в комплексе воздействия как внешних, так и внутренних факторов с помощью  некоего интегрального критерия  оценки. Процедуру нормализации показателей в виде перехода  от многоразмерных величин критериев Fj  (x) ) к безразмерным d j (x) по каждому j-ому показателю, отобранному в систему критериев оценки, рекомендуем проводить по следующей схеме [1]:

гдеj  -номера оцениваемых показателей (Табл. 1);-    номера периодов времени;Fj (x) -значение j-го критерия оценки для периода времени t (эмпирика); - оптимальное значение j-го  критерия оценки из Т-периодов времени, определяемое как:

 (2)

где          M1 - подмножество критериев оценки, которые максимизируются; M2 - подмножество критериев оценки, которые минимизируются.

  Расчёт интегрального критерия оценки социально-экономической эффективности развития рынка жилищного строительства предлагаем производить с помощью аддитивной свертки безразмерных величин согласно схеме:

назначению, введя весовой коэффициент значимости (вес) блока.  По результатам оценки (формулы (1) – (3)) вынесем динамику интегрального коэффициента комплексной оценки социально-экономической эффективности развития рынка жилищного строительства на Рисунок 1. Динамика противоречива, циклична приблизительно в четыре года с разной амплитудой вариации. За 12-ти летний период наблюдений интегральный коэффициент показал амплитуду колебаний (вариацию) в среднем на уровне 5 %, что является допустимым в соответствие принципами закона нормального распределения (критический порог колебаний в 10% годовых для рядов динамики).

13     По таким оценочным критериям, как темпы развития жилищного строительства, экономики региона, благосостояния населения в ряду динамики за эталонное значение был выбран максимальный уровень значения. Число нуждающихся в улучшении жилищных условий, незавершенное строительство, износ ОПФ строительных организаций и пр. – наилучшим был признан тот период, на который пришелся наименьший уровень значения критерия оценки в ряду динамики. Уровень обеспеченности населения жильем должен по своей сути максимизироваться, но проведя обзор статистических данных по регионам Российской Федерации, выявлены наилучшие показатели обеспеченности в Центральном федеральном округе (Тульская область 26,3 м2, Московская область 29,6 м2, Тверская область 28,2м2), в связи с чем в качестве эталона принимаем «заветные» 30 м2 на душу населения.

14     Обзор мирового ипотечного рынка жилья выявил приоритетное значение процентных ставок по ипотечному кредитному договору для России в 6% - идеальное значение, позволяющее реализовать принцип «доступности» в покупке жилья на первичном рынке посредствам ипотечного кредитования. Данная процентная ставка позволяет домохозяйству не потерять имеющийся уровень жизни и благосостояния на долгосрочный период инвестиционного бремени. Следует напомнить, что официальная инфляция в России по итогам 2012-13гг варьирует на уровне 6-7 % годовых, о чем упорно не желает знать кредитно-банковская система при оформлении ипотечных кредитных договоров с населением РФ.

Рис.1.  Динамика  интегрального  коэффициента  социально-экономической  эффективности  развития жилищного строительства в Тюменской области, балл

     При проверке на значимость ряда выявлено очень низкое значение стандартной ошибки – менее 1,56% погрешности, что подчеркивает значимость интегрального коэффициента для комплексной оценки рынка жилищного строительства. Асимметричность относительно средней величины (-0,15) и относительно медианного уровня (-0,283) очень слабая, далека от 1, причем отрицательная, что свидетельствует о несущественном левостороннем распределении ряда, то есть правая область (последние годы) показывает равномерность развития всех заявленных индикаторов в оценочной модели. Следовательно, построение прогнозов от 2010 года обоснованно, а сами прогнозы можем признать достоверными. Но, не смотря на доводы о достоверности и значимости ряда динамики (2008-2013 годы) интегрального коэффициента, тем не менее следует признать, что Тюменская область характеризуется слабой инвестиционно-строительной активностью рынка жилищного строительства, интенсивности которой недостаточно для решения назревших жилищных проблем, улучшения ситуации в сфере ЖКХ, а в целом повышения уровня обеспеченности и качества жизни населения. Так нормой – идеалом следует признать величину интегрального критерия в 13 баллов. В нашем же случае, на протяжении трех периодов – 2000 г., 2008 г., 2011 г. – величина превысила порог только в 8,3 балла. В том числе если расширить диапазон наблюдения с захватом советских периодов жилищного строительства, то Тюменская область смогла выйти на объемы жилищного строительства в натуральном измерении в 2008 году в сравнении с интенсивностью развития отрасли до 1992 года. То есть, возникает еще одно направление для математических исследований и обоснований – это поиск объективных временных интервалов для реализации механизмов оценки и прогноза. Иными словами, срабатывает рычаг – сравнивая со слабейшим – оценки высоки (объект привлекателен), сравнивая с сильнейшим – оценки меркнут.

     Возвращаясь к региональным особенностям развития рынка жилищного строительства и проблемам объективности его оценки, следует подчеркнуть: темпы старения жилищного фонда существенно опережают темпы прироста объемов жилищного строительства по Тюменской области, не смотря на принимаемые меры региональными органами исполнительной власти, финансируемые из различных источников; не снижаются также показатели аварийности и ветхости жилого фонда, наоборот имеет место стабильное их повышение и по состоянию на начало 2012 года текущая потребность выросла до 4177,4 тыс.м2 , на начало 2014 года – до 4325,2тыс.м2. Тюменская область нуждается в следующих объемах жилищного строительства: для замещения ветхого и аварийного жилого фонда необходимо 4325,2тыс. м2; для обеспечения демографических процессов и снижения социальной напряженности необходимо ввести в эксплуатацию более 5300 тыс.м2. Теоретически в стационарном режиме при условии сохранения отраслью достигнутых темпов роста обновления жилого фонда, Тюменская область могла бы решить жилищную проблему за 4,45 года (9547/2147), возникшую на 1.01.2014 года. Но так как имеет место динамичность демографических, социальных, рыночных и прочих характеристик развития региона исследуемый ряд не стационарен, подвижен и подвержен влиянию риска и неопределенности, что зачастую является серьезным препятствием для реализации поставленных планов и реализации заявленных стратегий и концепций. Предприниматели и чиновники сталкиваются с необходимостью работать по обстоятельствам, по ситуации, откладывая на второй план ранее озвученные стратегии, вынуждены, например, делать поправку на демографические процессы(внутреннюю миграцию и старение россиян)и интенсивность старения жилого фонда и ЖКХ. Так не секрет, основными инвесторами на рынке жилья юга Тюменской области выступают жители ХМАО и ЯНАО, рассматривая данный вид инвестиций альтернативой хранению сбережений во вкладах в банках либо в иных финансовых инструментах, подверженных повышенным инвестиционно- финансовым рискам на территории современной России. Отсюда, по разным источникам, до 35 % новостроек введенных в эксплуатацию в г.Тюмени не заселено, что влечет за собой уже проблемы для ЖКХ и коренных жителей населенных пунктов юга области.

     Лучше всего с ограниченными возможностями процесса прогнозирования, с нашей точки зрения, справляется детерминированная модель. Уравнение регрессии для построения прогноза необходимого размера годового объема ввода жилья в эксплуатацию на 2013-2016 годы в условиях территориальных особенностей Тюменской области будет иметь следующий вид:

где  -    прогнозные значения общей интегральной оценки социально-экономической направленности развития жилищного строительства с учетом сохранения значимости показателей на 2012-2016 годы.

     При достижении желанных 13 баллов интегральным коэффициентов СЭЭРРЖС Тюменская область при прочих равных условиях в год по оптимистическому сценарию может обеспечить ввод в эксплуатацию объектов жилищного строительства на уровне 2656 тыс.м2, тем самым покрывается текущая потребность в 9547,81 тыс.м2за4года. Продемонстрированные расчеты конечно же условные, в основу расчетов а заложена текущая обеспеченность жильем тюменца в 21 м2. Причем, оценка развития рынка жилищного строительства в регионе подчеркивает приоритетность застройщика в строительстве крупногабаритного жилья, а в условиях  низкой инвестиционной активности населения на этом рынке (менее 30% в общем объеме инвестиций) позволяет застройщику диктовать свои правила игры (проектные решения, формирование рыночной цены продажи вне законов экономической теории «спроса и предложения», при этом экономя на качестве применяемых строительных материалов и квалификации рабочей силы и пр.). Следует также отметить особенность нашего региона - до 40 % от всего объема ввода жилья приходится на ИЖС, которое существенно отличается от типового многоквартирного домостроения своими крупными размерами. Все выше перечисленное, позитивно сказывается только на виртуальном приросте уровня обеспеченности жильем тюменца, но не позволяет решать жилищные проблемы в реальности. Следовательно, формирование объективных оценок об уровне эффективности развития рынка жилищного строительства есть первостепенная задача государственных органов исполнительной власти, решение которой позволит снять «розовые очки» с чиновника и обывателя и поднять на поверхность реальные масштабы назревших проблем.

    Развитие сферы жилищного строительства, по мнению авторов статьи, должно преследовать единую цель - рост благосостояния населения и региона, прирост национального богатства. Реализацию поставленной цели возможно осуществить лишь в условиях единения целей всех участников рынка жилья – застройщика, банков, органов исполнительной власти – создание реальной возможности удовлетворения потребности населения в комфортных и качественных условиях проживания по доступной ценепо примеру скандинавских стран. Реализация такой схемы развития жилищного строительства решит проблемы обеспеченности населения жильем, застройщика - заказами, рабочих - зарплатой, бюджета – налоговыми поступлениями. Пока же большинство участников рыночных отношений в сфере жилищного строительства заняты достижением меркантильных целей - зарабатыванием сверхприбыли на необоснованном росте цен на недвижимость и приумножением собственного благосостояния.

    На страницах настоящего опуса затронуты лишь два современных суррогата оценки эффективности развития рынка жилья – окупаемость затрат (отношение прибыли к затратам на строительство и реализацию жилья) и обеспеченность населения жильем (отношение площади жилищи к численности зарегистрированного населения на ограниченной территории). Следует также упомянуть о коэффициенте доступности жилья – отношение расходов домохозяйства из трех человек на покупку квартиры к годовому уровню заработной платы двух его человек, занятых в экономике. Среднероссийский показатель (отраженный в стратегиях, программах и концепциях развития региона) колеблется около трех лет, то есть если дословно, то мама и папа откладывают все 100% заработанных денег на покупку по среднерыночной цене квартиру в 54 м2, при этом не тратя денежные средства на покупку продуктов питания, оплату коммунальных услуг и прочие обязательные платежи. По программе «Жилище» коэффициент доступности жилья более демократичен – в течении семи лет домохозяйство из трех человек погашает из зарплаты за минусом прожиточного минимума стоимость покупки квартиры. Что это за критерии оценки? Это желаемые позиции разработчиков стратегических показателей улучшить на бумаге условия жизни населения? Следовательно, проблема повышения объективности оценок развития рынка жилищного строительства  очерчена, один из возможных путей ее решения описан механизмом реализации процедуры формирования сбалансированной системы оценочных показателей с расчетом интегрального критерия социально-экономической эффективности развития рынка жилищного строительства. Авторы статьи надеются на получение откликов читателя настоящего издания по поднятой проблеме. Проблема комплексная и решать ее необходимо совместными силами, так как сектор экономики «строительство» остается локомотивом российской экономики и региональных бюджетов. Назрела необходимость единения целей всех участников рынка жилья – застройщика, банков, органов исполнительной власти – создание реальной возможности удовлетворения потребности населения в комфортных и качественных условиях проживания по доступной цене по примеру скандинавских стран. Реализация такой схемы развития рынка жилищного строительства решит проблемы обеспеченности населения жильем, застройщика - заказами, рабочих - зарплатой, бюджета – налоговыми поступлениями. Пока же большинство участников рыночных отношений на рынке жилищного строительства заняты достижением меркантильных целей - зарабатыванием сверхприбыли на необоснованном росте цен на недвижимость и приумножением собственного благосостояния, в том числе чему способствует ограниченность оценочных критериев.

Список литературы

1.     Бузырев  В.В.,  Васильев  В.Д.,  Зубарев  А.  А.  Выбор  инвестиционных  решений  и  проектов: оптимизационный подход. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. – 224 с.

2.     Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

3.     Филимонова Л.А. Оценка текущего состояния и перспектив развития жилищного фонда юга Тюменской области. / Филимонова Л.А., Матюков А.А., Абушева Я.М., Девяткин В.А.// Сборник научных трудов Sworld по материалам международной научно-практической конференции. 2011. Т. 20. № 4. С. 69-77.

4.     Распоряжение Правительства Тюменской области от 30 августа 2012 г. № 1686-рп. Долгосрочная целевая программа «Развитие жилищного строительства в Тюменской области» на 2011 - 2015 годы.

5.     Селютина  Л.Г.  Анализ  основных  социально-экономических  показателей  потребности  в  жилье  //Экономические проблемы развития строительства в регионе в современных условиях: сб. научных трудов.– СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2002. – с. 97-102.

6.     http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/.

7.     www.tumstat.gks.ru/default.aspx