01 января 2016г.
В условиях конкуренции регионов и растущей интеграции комплексное использование объектов региональной собственности служит одним из решающих факторов эффективного развития регионов. Недвижимость является одним из наиболее значимых элементов региональной собственности.
По своей природе рынок недвижимости носит территориальный характер, в его структуру входят рынок жилья, нежилых помещений и земельных участков. В настоящее время в Российской Федерации региональный рынок недвижимости находится на стадии становления. Среди основных факторов, влияющих на эффективное развитие регионального рынка недвижимости, следует отметить:
-климатические условия и территориальные особенности территории;
- политическую стабильность;
- политику государства в области приватизации имущества и управления недвижимым имуществом;
- уровень развития инфраструктуры региона.
Управленческий аспект имеет очень важное значение для развития рынка недвижимости. Следует уделять огромное внимание именно управлению объектами недвижимого имущества. Одним из основных элементов которого является аренда объектов государственной собственности. Денежные средства, поступающие в региональный бюджет, от сдачи в аренду объектов государственного недвижимого имущества, безусловно, обеспечивают стабильный доход для региона.
При этом немаловажным аспектом служит размер арендной платы, который зачастую не соответствует действительным рыночным реалиям. В региональном масштабе данный факт является сдерживающим фактором и носит негативный характер для развития территориального рынка недвижимости. Системный подход в управлении рыночными механизмами ценообразования, внедрение постоянного мониторинга цен на объекты недвижимого имущества позволили бы значительно увеличить доходы бюджета региона и как следствие положительно отразиться на развитии территории в целом. При этом значительная роль в решении данных вопросов отведена именно территориальным органам управления. Эффективность использования арендного потенциала недвижимости государственного собственника, прогноз доходов и расходов регионального бюджета, управление арендными отношениями и использование арендного потенциала недвижимости региона зависят, прежде всего, от грамотно принятых управленческих решений и четко спланированного курса региональной политики. Особенно важно для эффективного развития регионального рынка недвижимости внедрение механизма сотрудничества профессиональных участников регионального рынка недвижимости и территориальных органов исполнительной власти.
Основной задачей управления региональным рынком недвижимости является максимальное выполнение регионально-целевых программ развития субъекта федерации при минимальных организационно-финансовых затратах.
Устойчивый экономический рост, его инициирование и поддержание, является одной из основных функций на региональном уровне.
Государство создает общие стимулирующие условия для экономического роста. Однако конкретные направления развития экономики региона должны определить именно территориальные органы государственной власти.
Основной целью территориальных органов управления должно стать удовлетворение потребностей населения, проживающего в регионе. Поэтому прямого использования обычных рыночных оценок (доходность, прибыльность и т.п.) недостаточно.
Эффективность управления региональным рынком недвижимости характеризуется выгодностью и перспективностью направления развития региона, использования недвижимого имущества собственника и достижения поставленных целей. Повышение эффективности управления экономикой региона, необходимо для производства, для оказания социальных услуг, улучшения состояния окружающей среды и решения задач, направленных на повышение уровня жизни населения.
Оценить эффективность управления региональным рынком недвижимости только количественными показателями не возможно.
При оценке эффективности управления регионального рынка недвижимости необходимо учитывать, такие факторы, как величину объекта недвижимого имущества, характер использования недвижимого имущества регионального собственника, формы собственности на объекты недвижимого имущества.
Эффективность характеризуется критериями и показателями социального и экономического использования недвижимого имущества региона. Критерии эффективности отражают долговременные тенденции, они конкретизируются показателями.
Стабилизация экономики региона, достижение определенного уровня организации жизнедеятельности регионального сообщества приводит к возрастанию роли качественных критериев оценки использования недвижимого имущества регионального собственника.
Оценка эффективности управления региональным рынком недвижимости производится с помощью следующих критериев:
- доходы бюджета региона от управления и распоряжения имущества государства и земельными ресурсами;
- разработка и принятие по управлению и распоряжению недвижимостью нормативно-правовой базы;
- повышение вместимости регионального рынка недвижимости;
- снижение напряженности рынка труда региона;
- привлечение к воспроизводству недвижимости инвесторов;
- сохранение объектов недвижимости в техническом аспекте;
- повышение стоимости объектов недвижимости;
- позитивное или негативное изменение объектов недвижимости;
- соблюдение нормативных правовых актов в сфере недвижимости;
- влияние управленческой деятельности на объекты недвижимости;
- обоснованность решений и действий государственных органов управления в сфере оборота недвижимости.
Эффективность управления региональным рынком недвижимости как временная категория определяетсянаправленностью, уровнем и приоритетностью развития субъектов федерации и степенью развития общественных отношений.
Региональный рынок недвижимости тесно связан с инвестиционной деятельностью. Привлечение инвестиций в области коммерческой недвижимости и строительства жилья служат перспективными проектами для освоения территории, роста территориального рынка недвижимости и положительной динамики развития региона. При этом региональные власти должны максимально обеспечить условия для эффективной реализации инвестиционных проектов, благоприятно влияющих на социально-экономическое развитие регионов. В качестве приоритетных направлений развивать кредитную поддержку инвестиционных процессов в региональной экономике.
В современных условиях региональный рынок недвижимости полностью еще не сформировался и служит лишь составной частью инвестиционного рынка. В целях его дальнейшего развития необходимо развивать системы ипотечного кредитования. Ипотечный рынок в Российской Федерации имеет положительный потенциал.
Однако для его эффективного развития в регионах необходимо именно управление путем государственного регулирования в вопросах правового обеспечения ипотеки.
Таким образом, рынок недвижимости совмещает в себе несколько различных функций, в частности регулирование государственных ресурсов, баланс цен на недвижимость, стимулирование продвижения конкуренции.
По своей сути рынок недвижимости является составной частью рыночной экономики, представляет собой сферу территориального управления и имеет региональный характер. К сфере территориального управления относят разработку и реализацию стратегических решений по развитию рынка недвижимости с использованием жилищных программ, развитием строительной индустрии, включением объектов недвижимости в хозяйственный оборот через институт ипотеки, инвестиций в недвижимость и т.д.
Эффективное управление рынком недвижимости в регионах возможно при реализации со стороны государства и региональных властей конкретных мероприятий. В силу отсутствия достаточно настроенного аналитического аппарата нередко конкретные мероприятия не учитывают специфику и особенности развития регионов. Это безусловно отражается на эффективности позитивных рыночных процессов. Тем не менее, основополагающая роль в планировании, функционировании и развитии рынка недвижимости сохраняется за государством, в силу его высокой социально-экономической значимости.
