13 мая 2016г.
В условиях происходящих законодательных изменений содержание и правовая природа вещных прав граждан на жилые помещения остается не достаточно исследованной. Перед законодателем и цивилистической доктриной стоит задача не только всестороннего исследования конструкции вещных прав на жилые помещения, но и поиск новых решений и подходов к конструированию и систематизации таких прав. Огромное количество судебных споров о вещных правах на жилые помещения свидетельствует о недостаточной разработанности существующей системы регламентации соответствующих институтов.
Вышеизложенное свидетельствует о недостаточности исследования и необходимости анализа существующих проблемных (в том числе теоретических) в рамках конструкции вещных прав граждан на жилые помещения с теоретический, практической и правоприменительной стороны.
Обязательственно – правовые способы защиты права собственности основаны на договорённости, обязательстве между собственником и лицом, которое нарушило его права. В отличие от вещественно- правовых способов защиты права собственности жилого помещения, обязательственно – правовые, зачастую, имеют целью получение денежной суммы от нарушителя, а не вещь в натуре, реже такие иски могут применяться и для возврата имущества.
Обязательственно-правовые способы защиты используются тогда, когда пассивный (обязанный) субъект, состоящий с уполномоченным лицом в относительном (обязательственном) правоотношении, не исполняет (исполняет ненадлежащим образом) возложенную на него соглашением или законом обязанность, предметом которой выступает недвижимая вещь. Например, продавец, заключив договор купли-продажи жилого помещения, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на него. Особенность обязательственно-правовых способов защиты состоит в том, что они могут применяться как для возврата имущества, при чем не важно индивидуально-определенного или родового (в отличии от вещных исков, направленных на защиту права собственности в отношении индивидуально-определенного имущества), так и для восполнения потерь, связанных с утратой имущества. Например, иск о применении последствий недействительности сделки может быть заявлен в виде реституционного иска (т. е. иска о возврате, полученного по сделке, если оно сохранилось в натуре) или иска о возмещении стоимости переданного в деньгах.
Обязательственно – правовые способы защиты прав собственности делятся на: договорные, внедоговорные. Они включают в себя: а) иски о возмещении убытков, причинённых неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров; б) иски о возврате вещей, предоставленных в пользование по договору; в) иски о возмещении причинённого вреда; г) иски о возврате неосновательно полученного или сбережённого имущества.
Иногда к обязательственно-правовым способам защиты права собственности относят иск о признании сделки недействительной (примером могут служить решения ряда судов)88.
Поэтому иск о признании сделки недействительной, наряду с иском о применении последствий недействительности сделки, можно признать таким способом защиты права собственности от лица, считающего себя собственником на недействительном основании, которое направлено на возврат титула.
В связке «недействительная сделка-применение последствий недействительной сделки» в качестве способа защиты гражданских прав преимущественно рассматривается второй элемент. Судя по всему, связанно это с тем, что он опосредует возврат владения либо позволяет возместить стоимость утраченного по недействительной сделке, т.е. имеет видимый эффект. Кроме того, многими юристами признание сделки недействительной рассматривается лишь в качестве предпосылки применения последствий недействительности сделки, в том числе реституции. Тем самым нивелируется самостоятельное значение рассматриваемого способа защиты.
Считаем, что не нужно умолять роль требования о признании сделки недействительной как способа защиты гражданских прав. Дело в том, что утрата «эффекта сделки» обладает не меньшей силой, чем перемещение имущества или денежных средств. Кроме того, каждый из приведенных способов может быть направлен на защиту различных правоотношений. Так, например, иском о признании сделки недействительной продавец может защищаться от требования покупателя об исполнении обязательства в натуре, сохранив за собой не только титул, но и владение. В тоже время иском о применении последствий недействительности сделки допустимо пользоваться для возврата владения или денежного возмещения. Таким образом, требование о признании сделки недействительной как способ защиты права собственности направлено на разрушение титула приобретателя.
Что касается недвижимого имущества, то утраты приобретателем титула оказывается не достаточно для эффективной защиты прав настоящего собственника и он вынужден обращаться к другим способам защиты, в частности, применения последствий недействительности сделки, признания права собственности, признания недействительным зарегистрированного права и т. д. Связано такое положение дел с государственной регистрацией права собственности, точнее, существование ведомственных документов, определяющих деятельность учреждений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в литературе не получило однозначной оценки. Дискуссионным в данном случае является вопрос о возможности перехода от договорного иска к виндикационному.
На наш взгляд, предпочтительнее точка зрения, отрицающая возможность перехода от одного иска к другому, так как незаконный владелец и владелец по договору находятся в разных правовых положениях. У лица, владеющего имуществом по договору, в отличие от незаконного владельца возникают определенные права на имущество, причем эти права подлежат защите. Если в таком случае допустить возможность предъявления виндикационного иска, они могут быть существенно нарушены. К таким нарушениям, например, можно отнести требование освобождения жилого помещения при не истекшем сроке договора жилищного найма.
Список литературы
1 Михеева Д.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. № 6.
2. Ситдикова Л.Б., Шикина С.Н. Особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего по законодательству Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2013. № 3. С. 33-36.
3. Ситдикова Л.Б., Шиловская А.Л. Исполнение решений суда по определению порядка осуществления родительских прав родителем, проживающим отдельно // Семейное и жилищное право. 2011. № 3. С. 19- 23.
4. Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42-45.
5. Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.
6. Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2011. № 2.
81 
См.: подробнее: Ситдикова Л.Б., Шиловская А.Л. Исполнение решений суда по определению порядка осуществления родительских прав родителем, проживающим отдельно // Семейное и жилищное право. 2011. № 3. С. 19-23; Ситдикова Л.Б., Шикина С.Н. Особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего по законодательству Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2013. № 3. С. 33-36.
