18 апреля 2016г.
Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.
Управление недвижимостью – это вид предпринимательской деятельности, который подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление [1].
Также управление недвижимостью это один из хорошо развитых сегментов строительной отрасли во многих Европейских и западных странах и достаточно новая услуга для российской реальности ведения бизнеса. Но стоит отметить, что к ней все больше проявляют интерес и все чаще прибегают к ее использованию представители бизнеса нашей страны. В силу того, что в современной России класс стабильных собственников находится еще только в стадии формирования, организаций и фирм, способных осуществить эту деятельность, пока еще мало [3].
Так как в России не предусмотрено понятие комплексного менеджмента, единого, стандартизированного и документально закрепленного менеджерского подхода к управлению недвижимостью, управляющие компании в основном продают клиенту элементы управления такие как набор техники, действующей на объекте, персонала, работающий там же, но не саму услугу управления.
Стоит отметить, что эффективное управление можно получить только опираясь на единый существующий стандарт и систематизированные отношения между заказчиком и исполнителем услуги.
"На данный момент, в современной России пока не развиты и не созданы составляющие, способствующие формированию четкого стандарта управления недвижимостью" [2].
Современные управляющие компании создают собственные стандарты и правила управления недвижимостью, руководствуясь имеющимися в стране локальными нормами, относящимися к обслуживанию недвижимостью, а не к ее управлению.
Ключевыми стандартами, в понимании управляющих компаний являются три нормативных документа:
1. Государственный стандарт Российской Федерации «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия», введенный 1 января 2001 года с изменениями на 01.01.2004 г.
2. стандарты из системы ISO в части контроля качества и САНПиН (санитарные правила и нормы), регламентирующие условия, пригодные для работы сотрудников в помещении.
3. отдельные рекомендации, изложенные в СНИПах, в технических требованиях к оборудованию, устанавливаемому в здании, и в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (ППР), изданном в 1974 году.
Стоит заметить, что 50% описанных в вышеперечисленных стандартах норм относятся не к эксплуатации и инженерии, а к самому конструктиву здания.
Если обратить внимание на западный опыт, то США и Европа много лет работают по единому CRM- стандарту по управлению взаимоотношениями с клиентами. СRМ структурирует все отдельные элементы управления в единый комплекс, обеспечивает кoммуникацию между элементами управления и эксплуатации недвижимoсти, фoрмирует систему управления, излагает базовые основы коммуникации с клиентом управляющей компании, контрoлирует качество услуг для объектов любoго класса – от элитнoго до эконом класса.
Рассмотрев основные аспекты данного стандарта управления в ряде Европейских стран (Табл.1) [2] в которых существует множество компаний, предоставляющих услуги по управлению недвижимостью, то можно сделать вывод, что данные услуги востребованы у собственников недвижимости, не проживающих в стране на постоянной основе.
Таблица 1
Основные аспекты управления недвижимостью в Европе
|
Страна
|
Управление арендой
ü юридическое сопровождение
ü Бухгалтерский учет
ü Технические и ремонтно-строительные работы
ü Составление договора аренды
|
Техническое обслуживание
ü Организаци я (проведение) учёта потребляемых ресурсов и мероприятий по энергосбережению;
ü регулярные проверки состояния недвижимости, оповещение владельца в случае проблем и принятие срочного решения
·
|
Представительские услуги
ü представление интересов хозяина собственности на собраниях домовладельцев
ü общение с налоговыми и другими гос. Органами
ü Оформление и управление медицинской страховкой
ü Урегулирован ие претензий
|
Управление
бюджетом и расходами
ü контроль за оплатой коммунальных услуг и налогов
ü управление персоналом и контроль выполняемых работ
ü Планирование бюджета
ü присутствие в момент доставки заказанных товаров для обеспечения уверенности в том, что все товары соответствуют заказу
|
|
Австрия
|
+
|
+
|
|
+
|
|
Германи
я
|
+
|
+
|
+
|
+
|
|
Италия
|
+
|
+
|
|
+
|
|
Франция
|
+
|
+
|
+
|
+
|
|
Испания
|
+
|
+
|
|
+
|
Стоимость услуг по управлению недвижимостью в Европе зависит от набора и сложности предоставляемых услуг.
Из выше сказанного можно сделать вывод, что преимуществом данного строительного направления в Европе является то, что оно охватывает весь спектр услуг по работе с недвижимостью. В случае России, данными работами занимаются разные компании.
Также для сравнения рассмотрим некоторые аспекты управления недвижимостью в США. В большинстве штатов законодательство обязывает к наличию лицензии (realestatebrokerslicense) на осуществление управления недвижимости у компаний, которые занимаются сбором арендной платы и/или заключением договоров аренды. Агент по продаже недвижимости может выступать менеджером по недвижимости и его деятельность ведется на основании лицензии риэлтора. Проверить действительность лицензии компании можно через удобный онлайн- сервис на государственном сайте Управления по делам потребителей. Но стоит заметить, что в ряде штатов, компании по управлению недвижимости не обязаны иметь лицензию.
Основные виды услуг в США по управлению объектом жилой недвижимости включают в себя:
· ежеквартальное составление актов технического осмотра недвижимости;
· подготовка плана управления недвижимостью;
· управление доходами/расходами собственности;
· устранение экстренных неполадок и проведение ремонтных работ;
· управление арендованной недвижимостью (поиск арендатора, заключение лизингового соглашения, сбор арендной платы, урегулирование задолженностей по арендной плате);
· предоставление юридических услуг;
· составление ежемесячных финансовых отчетов по недвижимости (Monthlypropertyfinancialreporting);
· оплата коммунальных услуг, налогов на собственность, страхового взноса, ипотеки;
· оказание услуг по поиску ликвидных объектов собственности и проведению сделки купли-продажи, оценке недвижимости, подбору выгодных условий ипотеки;
· заключение договоров на проведение услуг по благоустройству недвижимости;
· осуществление контроля работы подрядчиков
Размер стоимости услуг, предоставляемых управляющей компанией, зависит от объекта недвижимости (жилая или коммерческая), количества комнат, месторасположения и технического состояния, а также от типа включенных услуг (комиссия также варьируется в зависимости от рынка недвижимости). Средний размер комиссии управляющей компании в США варьируется между 4% и 12% от ежемесячной суммы арендного дохода, когда в России он составляет примерно 10%.
Стоимость услуг компании по поиску арендатора и заключению лизингового соглашения обычно составляет 50% (но может варьироваться с 25% до 100%) от первого рентного дохода, полученного с арендованной недвижимости.
В России существуют компании, которые стараются перенять Европейский опыт и оптимизировать свою работу по управлению недвижимости, включая в свой перечень услуг такие как:
· Анализ и оптимизацию арендной политики
· Подбор арендаторов
· Управление арендными отношениями
· Решение эксплуатационных вопросов.
Стоимость данных услуг составляет 50% от размера одного месячного найма (одноразово при поиске арендатора) + 10% от размера одного месячного найма (ежемесячно). На данном этапе, такая тенденция получения дохода наблюдается, в основном, в таких крупных городах как Санкт-Петербург и Москва.
Из всего вышесказанного следует, что в связи с разными законодательными базами, наша страна и наш строительный комплекс не могут полностью перенять опыт по управлению недвижимостью от ряда Европейских странах и США, но могут взять некоторые принципы CPM за базовую основу для более эффективного развития этого направления. А также, прежде всего, пересмотреть отношение к качеству и культуре эксплуатации оборудования объектов и проводить углубленную образовательную политику в данном направлении.
Список литературы
1. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью: 2-е издание, переработанное и дополненное, Москва-2012.
2. Ньюсмейкер: Управляющая компания CleverEstate, www.clever-estate.ru
3. Понявина Н.А., Чеснокова Е.А «Основные подходы к управлению жилищными организациями на основе организационно-технологической надежности» / Сборник научных трудов по итогам международная научно-практической конференции. Технические науки: тенденции, перспективы и технологии развития. Волгоград, 2015г. - 122-128с.
