26 июня 2016г.
Приказом Министерства экономического развития РФ от 27.11.2014 № 762 в Земельный кодекс были внесены изменения в части подготовки схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории [1]. Несмотря на то, что с момента вступления в силу (с 1 марта 2015 г.) прошло уже более года, в настоящее время выявлены многие проблемы, пробелы при подготовке данной схемы, что приводит к частым отказам по утверждению схем. В результате этого тормозится и процесс предоставления земельных участков.
В ходе работы рассматривались и анализировались схемы расположений вновь образованных земельных участков на кадастровом плане территории (КПТ) в период с 1 марта 2015 года по 22 апреля 2016 года, а так же причины отказов департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по утверждению схем.
Одним из нововведений земельного законодательства является формирование земельных участков с учетом пролегающих на данной территории красных линий. Поскольку в основном красные линии это границы дорог, то при формировании участка следует учитывать этот факт. Самое просто решение – новый объект не должен пересекать красных линий, а в некоторых случаях размещение объектов должно осуществляться с установленным отступлением от них.
По Приморскому краю содержатся только сведения о границах дорог. Программное обеспечение DIGIN предусматривает автоматическое определение всех пунктов, при наличии свежего КПТ, тогда как во многих других программах кадастровые инженеры самостоятельно добавляют каждый пункт и проверяют его отдельно. Исходя из этого, они не всегда могут полагаться на внутренние данные кадастрового плана территории.
Сведения о красных линиях так же хранятся в оцифрованном виде форматов mif/mid или dwg/dxf, что значительно облегчает начальный этап построения контура земельного участка, но как правило, эти сведения являются отчасти устаревшими и не всегда отображают максимальную достоверность. При формировании нового земельного участка, что в старой версии, что в новой учитывается специфика местности исходя из данных топосъемки и правил землепользования и застройки. Ранее это никак не указывалось, сейчас, в случае попадания вновь образованного земельного участка в границы красных линий, следует определять ориентировочную площадь части участка, которая попадает в границы красных линий.
На сегодняшний момент многие схемы, которые были сделаны в период вступления приказа в силу, не утверждаются, поскольку происходит наложение границ участка на красные линии. На начальном этапе для многих кадастровых инженеров было проблематичном их определение.
Так же стоит отметить, что эти данные должны быть в свободном доступе, поскольку они используются не только кадастровыми инженерами в ходе формирования схем, а так же проектировщиками и т.д. До сих пор некоторые муниципальные образования на своих официальных сайтах не имеют данной информации в оцифрованном виде, что делает схему не полной.
Кроме красных линий в графической части схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории необходимо отображать местоположение зданий, объектов незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В то же время, не все здания имеют уточненные границы, поэтому при формировании схемы на основе «свежего» КПТ здания отображаются лишь новые и очень в малом количестве. Тем самым, имея на местности густо застроенный район, на КПТ может быть отраженно одно здание или вообще ничего, хотя эти здания так же могут стоять с уточненными границами на КПТ.
Анализ отказов в утверждении схем расположения земельных участков показал, что часто исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления ссылаются на то, что образуемый земельный участок находится в водоохранной зоне. Сведения о водоохранных зонах так же должны быть доступны в форматах mif/mid или dwg/dxf. Однако, так же как и в случае «красных линий», эти сведения доступны не во всех муниципальных образованиях. Причем оцифрованные данные содержат в себе линии показывающие только лишь общую границу водоохранной зоны, без ее деления.
Самым простым решением было бы – оцифровав новые сведения, добавить их в кадастровый план территории. Это облегчило бы задачу, как и департаменту земельных отношений, так и кадастровым инженерам, которые занимаются подготовкой схем расположения. Так же разработчики программного обеспечения имели бы доступ к единому формату XML, что позволило бы им внести единые изменения в процесс формирования схемы.
Еще один не маловажный аспект – это возможность прямого общения со специалистом, который проверял заявку. Как и в любых других решениях о приостановках или отказах существуют «непонятные» моменты, на решение которых может уйти определенное количество времени. Постоянная связь с ведомством могла бы позволить сократить сроки формирования земельного участка в разы.
С недавних пор департамент земельных и имущественных отношений «пошел на встречу» и организовал прием исполнителей схем (кадастровых инженеров) вместе с заказчиком работ и представителем департамента земельных и имущественных отношений каждый второй вторник месяца [2]. Это большой шаг навстречу исполнителям схем, но более простым решением было бы наладить связь между кадастровым инженером и специалистом отработавшим заявку. Желающих попасть на прием огромное количество, а время ограниченно. Тем самым у работников департамента отнимаются рабочие часы во время проведения таких встреч, и работа кадастровых инженеров по заявке растягивается на долгий срок. Проще было бы напрямую связаться со специалистом, и уточнить «непонятные» пункты, прописанные в отказе.
В последнее время специалисты департамента так же в отказах прописывают пункт о внесении в схему дополнительных сведений об адресе (местоположении) объекта, поскольку зачастую специалистам, которые выезжают на местность, сложно определить местоположение объекта. Все остальные ошибки можно обусловить как не понимание или невнимательность со стороны исполнителя схем, поскольку нередки отказы из-за неправильности оформления: указывание не в том падеже, округление координат по старым требованиям, наличие сведений подлежащих засекречиванию.
Ниже представлен пример составления схемы расположения земельного участка, по утверждению которой был получен отказ. В ходе работы над схемой были учтено следующее: исследуемый земельный участок граничит с тремя земельными участками, стоящими на государственном кадастровом учете (ГКУ). Подгрузив данный земельный участок на КПТ и топооснову, заранее подготовленную, было выявлено, что в его пределах нет зданий или сооружений стоящих на ГКУ, он не попадает в пределы красных линий автодорог. При этом использовали оцифрованный файл, который находится в свободном доступе на сайте градостроительства и застройке Приморского края.
На основе этих данных была сформирована схема и передана заказчику. Однако эта схема не была утверждена, обоснование отказа – в описательной части нет сведений о «части земельного участка расположенного в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства высокого напряжения».
Графически эти сведения не отображаются, поскольку данных сведений не содержит и КПТ. После дополнительного внесения сведений о линиях электросетевого хозяйства, схема была утверждена.
Исходя из выше изложенного видно, что любой исполнитель, подготавливающий схемы, не располагает полным набором данных и сведений, которые требуются для утверждения схемы. Поэтому необходимо на законодательном уровне более четко регламентировать процедуру формирования земельных участков в части составления схемы размещения земельных участков на кадастровом плане территории.
Список литературы
1. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015). Статья 11.10. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ). https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/5f9badda79bd7b7d14e8df0d19f8c5089f78d032/
2. Приказ департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 03.09.2015 N 236 (ред. от 25.12.2015) "Об утверждении Административного регламента департамента земельных и имущественных отношений Приморского края предоставления государственной услуги "Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в собственности и ведении Приморского края, и земельных участков, находящихся в частной собственности". http://base.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req=doc;base=RLAW020;n=86214
